인천지방법원 2026타경500422. 인천 미추홀구 주안동 청도원룸텔 5층 503호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김동문은 2020년 3월 30일 매매를 원인으로 2020년 4월 1일 소유권을 취득했고, 등기부 기재 거래가액은 50,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 50,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 2024년 등기된 신민철의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021년 6월 9일, 주민등록과 확정일자는 모두 2021년 6월 10일, 점유개시는 2021년 6월 24일입니다. 경매개시결정일인 2026년 1월 19일보다 훨씬 앞서므로, 이 임차권은 현재 자료상 대항력과 우선변제권을 갖는 권리로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 230-7 청도원룸텔 5층 503호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 주안서로54번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 · 사용승인 2001.12.13 |
| 소유자 | 김동문 (2020.04.01 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
과거 한빛은행 근저당권은 채권최고액 497,000,000원으로 설정됐지만 2002년 1월 24일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2026년 1월 19일 강제경매개시결정입니다. 그런데 신민철의 임차관계는 주민등록·확정일자가 2021년 6월 10일이고 임차권등기도 2024년 5월 21일이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 매각대금에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신민철 5층 503호 27.44㎡ 전부 | 50,000,000원 | 2021.06.10 | 2021.06.10 | 있음 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 신민철 1명입니다. 보증기관 명의의 중복 임차신고는 확인되지 않습니다.
② 가격의 본질 — 49% 낙찰가가 곧 취득원가는 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 36,750,000원입니다. 겉으로는 큰 폭으로 내려온 가격처럼 보이지만, 대항력 임차보증금이 최저가보다 큽니다. 현재 배당 가정에서는 집행비용 1,061,500원을 먼저 제하고 신민철에게 35,688,500원이 배당되며, 보증금 중 14,311,500원이 남습니다.
따라서 현재 회차의 룰상 실질취득은 36,750,000원 + 14,311,500원 = 51,061,500원 수준입니다. 핵심은 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금의 미배당액이 커진다는 점입니다. 즉 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀌어 총부담이 보증금 50,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 36,750,000원 | 14,311,500원 |
| 3회 유찰 시 | 25,725,000원 | 25,138,050원 |
| 4회 유찰 시 | 18,007,500원 | 32,716,635원 |
③ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,061,500원 |
| 1. 임차인 신민철 보증금 | 50,000,000원 | 35,688,500원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신민철 보증금이 14,311,500원 부족합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이고, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수도권전철1호선 주안역 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·다세대주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 주안역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 2,311,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지는 북측 폭 약 8미터 포장도로에 한 면이 접합니다.
- 공부 차이. 현황에는 승강기설비가 있으나 건축물대장상 승강기 표시가 없습니다.
- 건물. 2001.12.13 사용승인된 철근콘크리트조 8층 건물입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에만 해당하는지, 대항력 포기까지 포함하는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 최저가보다 실질취득. 현재 최저가는 36,750,000원이지만 룰상 인수 14,311,500원을 더한 51,061,500원 수준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 매각가는 낮아져도 임차보증금 미배당액이 25,138,050원·32,716,635원으로 커집니다.
- 임차권 상태 확인. 신민철의 전입·확정일자·점유개시·배당요구 및 임차권등기 상태를 매각 직전 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 아파트가 아니라 주안역 인근 오피스텔입니다. 실제 매수층과 임대수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 공부와 현황. 현황 승강기와 건축물대장 표시 차이를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 보증금 5,000만원을 먼저 보라
이 물건의 숫자만 보면 감정가 75,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 36,750,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 신민철의 대항력 임차보증금 50,000,000원입니다. 현재 회차 배당 가정에서는 14,311,500원이 남아 매수인 인수로 계산되고, 실질취득은 51,061,500원 수준입니다.
더 유찰된다고 이 구조가 자동으로 좋아지는 것도 아닙니다. 매각가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 커져 총부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 분명 중요한 완화 요소이지만, 대항력 포기까지 확인되기 전에는 인수 0원으로 단정하지 않는 것이 핵심입니다. 이 물건은 “감정가의 49%”보다 확약서가 어디까지 권리를 정리해 주는지가 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
