대항력 있는 임차보증금 101,000,000원 중 60,156,000원 인수 가능성이 있고 보증금 기준 실질취득 부담이 커 가격 메리트 판단이 제한됨
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 오피스텔 자체 가격보다 임차보증금 인수 가능성이 핵심인 물건입니다. 김민승 임차인은 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로 확인되며, 최저가 4,200만원만 보고 접근하면 안 됩니다. 배당 부족분 60,156,000원이 매수인 부담으로 이어질 가능성이 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
감정가
60,000,000원
오피스텔
최저가
42,000,000원
1회 유찰
실질취득 부담
102,156,000원
낙찰가+인수 예상
매수인 인수
60,156,000원
임차보증금 부족분
인천지방법원 2026타경500461. 인천 서구 왕길동 마전복합타워 10층 1007호 오피스텔입니다. 감정가는 6,000만원, 현재 최저매각가는 4,200만원으로 1회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권입니다.
임차인 김민승은 2022년 12월 9일 전입, 2022년 11월 14일 확정일자를 갖춘 주택임차권자로 확인됩니다. 배당요구를 했지만 현재 매각가 기준으로 보증금 전액 배당이 어렵기 때문에 부족분 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2026타경500461 (강제경매)
소재지
인천광역시 서구 왕길동 640-4 마전복합타워 10층1007호
물건종류 / 이용상태
오피스텔 · 주거용 이용
소유자
이진재
감정가 / 최저가
60,000,000원 / 42,000,000원
청구금액
101,000,000원
매각기일
2026.07.29
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023년 5월 25일 압류입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권은 대항력 있는 임차권으로 매각물건명세서상 인수권리로 표시되었습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 최종 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
김민승
101,000,000원
有
有
가능성 있음
⚠️ 실질취득 계산 현재 회차 기준 낙찰가 42,000,000원에서 임차인 배당 예상액 40,844,000원을 제외하면 보증금 부족분 60,156,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인이므로 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,156,000원
임차인 김민승 보증금
101,000,000원
40,844,000원
주택도시보증공사 가압류
1,011,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득 부담
대항력 임차보증금 부족분을 반영한 부담 기준
④ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 김민승 임차권등기와 대항력 여부, 확약서 제출 내용을 반드시 원본 확인해야 합니다.
최저가 착시 주의. 4,200만원 낙찰가만 보는 것이 아니라 임차보증금 인수 가능성을 함께 계산해야 합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 임차권 인수 위험을 해소하는 범위인지 확인이 필요합니다.
관리·임대 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 경매의 핵심 변수는 임차권입니다. 대항력 있는 임차보증금 101,000,000원이 존재하며 현재 회차 기준 부족분 60,156,000원이 발생합니다. 따라서 단순 낙찰가가 아닌 실질취득 기준으로 접근해야 합니다. 확약서가 실제 인수 위험을 제거하는지 확인되기 전까지는 고위험 물건으로 보는 것이 안전합니다.
