인천지방법원 2026타경500465. 부평동 삼오아트빌 4층 404호로, 감정가 103,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 50,470,000원입니다. 소유자 김영만은 2022.11.01. 이 물건을 거래가액 120,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아니라 임차인 송호연의 선순위 대항력입니다. 송호연은 2022.09.19. 확정일자를 받고 2022.10.07. 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 114,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024.09.24. 안산시 압류입니다. 임차인의 전입일은 그보다 앞선 2022.10.07.이므로 대항력이 있습니다. 일반적인 배당 구조대로라면 현재 회차에서 집행비용 1,308,460원을 제외한 49,161,540원이 임차인에게 배당되고, 남은 64,838,460원이 매수인 인수로 이어집니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 본 리포트에서는 해당 임차인에 한해 인수를 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500465 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 208-9 삼오아트빌 4층404호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부평문화로141번길 17-1 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택으로 이용중 · 제4층 제404호 · 31.82㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 · 사용승인 2003.01.29. |
| 소유자 | 김영만 (2022.11.01. 거래가액 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 114,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력과 확약서
2003년 국민은행 근저당권 42,900,000원은 2009.04.16. 이미 말소됐고, 2012년 우리은행 근저당권 22,000,000원도 2016.04.29. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.09.24. 안산시 압류입니다. 이후 2024.10.28. 등기된 송호연의 주택임차권과 2026.01.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송호연 | 제4층 제404호 31.82㎡ 전부 | 114,000,000원 | 2022.10.07 / 2022.09.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 송호연은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 기준 배당예상액은 49,161,540원이며, 보증금 전액에는 미치지 못합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
현재 최저매각가 50,470,000원은 감정가 103,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 35,329,000원, 그 다음은 24,730,300원으로 제시돼 있습니다. 하지만 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정해서는 안 됩니다.
이 사건은 권리구조상 확약서를 적용하지 않을 경우 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 증가합니다. 현재 회차 원자료상 인수액은 64,838,460원, 3회 유찰 시 79,706,922원, 4회 유찰 시 90,114,845원입니다. 즉 확약이 없다면 낮은 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 확약서를 반영해 해당 인수액을 실질 0원*으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 1. 임차인 송호연 보증금 | 114,000,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 114,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 원자료 배당구조에서는 송호연 보증금 중 64,838,460원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 정확도 규칙에 따라 적용하여 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 남측 인근으로, 주위에 다세대주택·연립주택·다가구주택·주상용부동산·공원·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 부평역(1호선)이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 건물의 제4층 제404호이며 사용승인은 2003.01.29.입니다. 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 북측으로 세로, 남측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 이용. 공동주택으로 이용중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 송호연의 을구 순위 5번 주택임차권에 적용되는지 원문으로 확인하세요.
- 미배당액 혼동 금지. 확약을 적용하지 않은 현재 회차 계산상 인수액은 64,838,460원입니다. 확약 확인 없이 단순히 “인수 0원”으로 입찰하면 안 됩니다.
- 낮은 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 배당 구조 재확인. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,308,460원과 임차인 배당 49,161,540원으로 매각대금이 소진됩니다.
- 점유·명도 확인. 송호연은 제4층 제404호 31.82㎡ 전부에 대해 임차권등기를 마친 임차인입니다. 실제 인도 상태를 매각 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 확약서가 먼저다”
이 물건을 숫자 하나로 보면 감정가 103,000,000원에서 두 번 유찰돼 50,470,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 보증금 114,000,000원의 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 64,838,460원의 미배당 인수액이 생깁니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 정확도 규칙대로 적용하면 송호연 임차권의 실질 인수는 0원*이 되고, 현재 회차의 실질취득은 50,470,000원*으로 정리됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐나”가 아니라 확약서의 효력이 실제 매각과 말소에 그대로 반영되는지 확인하는 것입니다. 가격 판단은 그 다음입니다.
