인천지방법원 2026타경500484. 부평동 메트로시티 5층 501호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 권영만이며, 2020.07.20. 공유자 전원 지분을 거래가액 230,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 최저가가 아니라 임차권의 선후관계와 확약서입니다.
김미례는 2020.06.29. 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자는 2020.06.15.입니다. 데이터상 말소기준은 2022.09.23. 국의 압류이므로 임차인의 전입은 그보다 약 2년 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인이며, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 매수인이 떠안을 미배당액이 커지지만, 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 중요한 예외가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500484 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 529-34 메트로시티 5층 501호 · 도로명 인천광역시 부평구 부평대로87번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 14층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 권영만 (2020.07.20. 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2020년 임차인과 2022년 말소기준
등기 흐름상 2017년 농협은행 근저당권은 2020.06.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준이 되는 것은 2022.09.23. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 2025년 국 압류, 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 김미례의 주민등록·점유는 2020.06.29.로 말소기준보다 앞서 있어 대항력이 존재합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미례 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.29 | 2020.06.15 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
김미례는 보증기관의 중복신고나 대위·승계자로 표시된 인물이 아니라 실제 임차인입니다. 따라서 보증금 230,000,000원은 실제 임대차 보증금으로 판단하며, 보증기관 채권과 중복 합산하지 않습니다. 배당요구도 2023.05.26. 이루어진 것으로 확인됩니다.
③ 회차별 구조 — 유찰돼도 ‘원칙적 인수’는 커진다
선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 미배당 보증금, 즉 매수인 원칙적 인수액은 커집니다. 이 사건도 계산상 현재 회차 122,093,500원, 3회 유찰 시 154,614,150원, 4회 유찰 시 177,349,905원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 110,250,000원 | 49% | 122,093,500원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 77,175,000원 | 34% | 154,614,150원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 54,022,500원 | 24% | 177,349,905원 | 0원* |
* 김미례 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영한 실질 기준. 확약이 없는 일반 대항력 임차권이라면 각 회차의 룰상 인수액이 매수인 부담으로 남는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,343,500원 |
| 1. 임차인 김미례 보증금 | 230,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차인 보증금 부족분은 122,093,500원입니다. 다만 본 사건에는 해당 주택임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 리포트의 실질 인수액 평가는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장역(인천1호선) 북서측 인근. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하고 제반 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 토지 역시 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 14층 건물. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 기계식·자주식 주차장, 난방설비가 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 하자 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 별도 탐문되지 않았으나 등기부와 매각물건명세서상 김미례 임차권이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 김미례 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 크게 의존합니다. 제출 주체·대상 임차권·말소 조건·효력 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 김미례는 전입 2020.06.29., 확정일자 2020.06.15., 보증금 230,000,000원인 대항력 임차인입니다. 확약이 없다고 가정하면 현재 회차의 룰상 인수액은 122,093,500원입니다.
- 최저가 착시 경계. 2회 유찰·감정가 49%라고 해서 시세보다 싸다는 의미는 아닙니다. 실거래 비교자료가 없으므로 별도의 현장 시세 확인이 필수입니다.
- 오피스텔 환금성. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트와 동일한 환금성이나 매수층을 전제하면 안 됩니다.
- 점유·명도. 주택전부에 관한 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 명도 상대방을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 배당에 영향을 주는 조세채권은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면적으로는 감정가 225,000,000원짜리 오피스텔이 두 차례 유찰돼 110,250,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 본질은 할인율이 아니라 230,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 현재 회차 배당만 보면 122,093,500원이 미배당으로 남아 원칙적 인수형 구조가 되지만, 매각물건명세서에 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 기재돼 있어 본 분석에서는 김미례 관련 실질 인수 0원, 실질취득 110,250,000원으로 봅니다.
다만 실거래 시세 자료가 없으므로 이 110,250,000원이 시장 대비 싼 가격인지는 판단할 수 없습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실과 오피스텔이라는 용도를 감안하면, 권리 해소만 확인했다고 곧바로 가격 매력이 생기는 물건은 아닙니다. 권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 별도 시세 확인. 이 두 가지가 모두 확인돼야 입찰 판단이 완성됩니다.
