한 줄 평 최저가만 보면 감정가의 49%로 매력적으로 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 이찬빈의 보증금 160,000,000원 중 배당받지 못하는 94,478,340원은 매수인이 부담할 가능성이 있어, 낙찰가를 낮춰도 실질취득가는 약 161,608,340원 수준으로 고정됩니다.
감정가 / 최저가
137,000,000원 / 67,130,000원
2회 유찰
실질취득
161,608,340원
낙찰가 + 인수 94,478,340원
인수 위험
94,478,340원
대항력 임차보증금 미배당
핵심지표
임차권 인수
가격보다 권리 확인 우선
인천지방법원 2026타경500509. 인천 미추홀구 주안동 해오름2 302호, 전용 43.835㎡ 다세대주택입니다. 표면상 최저매각가는 6,713만원으로 감정가 대비 절반 수준까지 내려왔지만, 이 사건은 일반적인 유찰 할인형 물건이 아닙니다. 등기상 주택임차권자인 이찬빈이 존재하고, 전입·확정일자 요건을 갖춘 대항력 임차인으로 확인됩니다. 따라서 낙찰가는 곧 취득가가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 574-3 해오름2 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 이용 중 · 전용 43.835㎡ |
| 소유자 | 신재욱 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 |
| 청구금액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
말소기준권리는 을구 근저당권이었으나 현재 등기상 해당 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 이후 주택임차권등기자인 이찬빈의 권리가 핵심입니다. 임차인은 2021.08.10 전입, 2021.07.19 확정일자를 갖고 있으며 보증금 160,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수 위험
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이찬빈 | 160,000,000원 | 有 | 가능 | 미배당 인수 |
⛔ 핵심 위험 예상 낙찰가 67,130,000원 기준 임차인은 65,521,660원을 배당받고, 부족액 94,478,340원은 매수인 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 내려가도 실질취득가는 보증금 수준으로 접근합니다.
⚠️ 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 있습니다. 확약이 실제 임차권 인수 해소 조건을 충족하는 경우 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 볼 여지가 있으나, 확약 내용과 범위를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,608,340원 |
| 임차인 이찬빈 보증금 | 160,000,000원 | 65,521,660원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득 vs 거래
실질취득가는 최근 거래 160,000,000원과 유사해 최저가 기준 할인 판단은 금지됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
해오름2 동일 면적 최근 거래는 2021.09 거래 1건으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 160,000,000원입니다.
| 최근 거래 | 2021.09 · 160,000,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 160,000,000원 |
| 최저가 대비 | 67,130,000원 (시세 대비 42%) |
| 실질취득 대비 | 약 161,608,340원 (최근 거래 수준) |
가격 판단 최저가는 낮지만 대항력 임차인 인수액을 더하면 실질취득가는 약 1.62억원입니다. 따라서 “6,713만원에 매수”하는 구조가 아니라 “약 1.62억원에 취득하는 구조”로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천기계공업고등학교 북서측 인근, 단독주택·다세대·근린시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
- 물건 상태. 2017.06.01 사용승인된 철근콘크리트 구조 다세대주택입니다.
- 환금성. 총 7세대 규모의 소규모 주택으로 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 주택도시보증공사 확약서 원본 및 임차권 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 계산. 입찰가는 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수 가능 금액 기준으로 판단해야 합니다.
- 소규모 다세대 리스크. 최근 거래 표본이 적어 환금성 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”
이 물건은 유찰로 인해 숫자상 가격은 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권 때문에 일반적인 할인 경매와 다릅니다. 확약이 없다면 매수인은 미배당 보증금 94,478,340원을 부담할 수 있어 실질취득가는 약 1.62억원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차권 처리 가능 여부입니다.
