인천지방법원 2026타경500529. 인천 부평구 부평동 ‘엘루이’ 7층 701호, 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 표면 가격은 감정가와 최저가가 같은 213,000,000원 신건입니다. 그런데 권리 구조를 보면 단순한 신건이 아닙니다. 을구 1번에 주택임차권이 있고, 임차보증금은 240,000,000원입니다. 전입신고일은 2021.06.18, 확정일자는 2021.05.24로 제공되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 표시된 임차인입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 물건은, 유찰되어 최저가가 내려가더라도 매수인의 총 부담이 대체로 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 이 사건도 확약서가 없었다면 현재 회차 기준 낙찰가 213,000,000원 + 룰상 미배당 30,782,000원 = 243,782,000원이 실질 취득 부담으로 계산됩니다. 따라서 최저가만 보고 “감정가 2.13억이라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 문구가 있어, 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 7층701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 7층 701호 59.83㎡ 전부 · 오피스텔으로 이용중임 |
| 소유자 | 박종란 (2020.05.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 제공 데이터상 2024.03.25. 갑구 5번 가압류입니다. 그런데 을구 1번 주택임차권은 2023.07.21. 등기되어 있고, 그 내용 안에 임대차계약일자 2021.05.17., 주민등록일자 2021.06.18., 점유개시일자 2021.06.18., 확정일자 2021.05.24.가 기재되어 있습니다. 즉 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 원칙상 미배당 보증금은 매수인 인수 문제가 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민정 | 7층 701호 59.83㎡ 전부 보증금 240,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.06.18 | 우선변제 有 확정 2021.05.24 · 배당요구 2023.07.21 | 실제 임차인 보증기관 승계 신고 아님 | 확약 반영 시 0원* 룰상 부족분 30,782,000원 |
tenants 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false입니다. 따라서 이 행은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류권자이자 신청채권자로 등장하지만, 이를 임차보증금에 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,782,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 강민정 보증금 (우선변제) | 240,000,000원 | 209,218,000원 | 부족분 30,782,000원 매수인 인수 구조 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
* 확약 반영 시 강민정 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 다만 확약이 없거나 조건이 맞지 않는 원칙 계산에서는 현재 회차 기준 부족분 30,782,000원이 매수인 인수로 표시됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평동초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 서측 인근에 부평시장역(1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평스라브지붕 14층 건물 내 제7층 제701호입니다. 사용승인일은 2020.03.11입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 권리 데이터에는 강민정 임차권등기가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨” 문구만 보고 끝내면 안 됩니다. 확약 주체, 대상 임차권, 말소 조건, 낙찰 후 말소 절차를 원본으로 확인해야 합니다.
- 룰상 부족분 확인. 현재 회차 원칙 계산상 임차인 미배당 부족분은 30,782,000원입니다. 확약이 무효·조건부·범위 제한이면 이 금액이 인수 위험으로 되살아납니다.
- 확약 밖 임차인 점검. 제공 데이터상 실제 임차인은 강민정 1명입니다. 다만 현장 점유자, 전입세대열람, 주민등록 전입, 임대차 원본은 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1번에 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 말소 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 데이터가 제공되지 않았으므로 감정가 213,000,000원이 싼지 비싼지는 이 데이터만으로 단정할 수 없습니다. 권리 리스크와 별도로 시세 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터만 사용한 자동 분석입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 종기, 전입세대열람을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서 확인 전에는 가격표를 믿지 말 것”
이 물건은 겉으로는 감정가와 최저가가 같은 213,000,000원 신건 오피스텔입니다. 하지만 권리의 핵심은 가격표가 아니라 240,000,000원 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 부담은 보증금 수준으로 따라붙는 구조입니다. 이번 데이터에는 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수를 실질 0원*으로 볼 여지가 있습니다.
따라서 결론은 조건부 C입니다. 확약서 원본이 명확하고 말소 실행에 문제가 없다면 인수 리스크는 크게 낮아집니다. 반대로 확약의 조건·범위가 불명확하면, 신건 최저가 213,000,000원 뒤에 룰상 부족분 30,782,000원이 숨어 있는 물건입니다. 이 사건은 “낮은 최저가”가 아니라 확약서의 법적 실효성으로 판단해야 합니다.
