인천지방법원 2026타경500534. 검암동 아이리스 제비동 3층 303호, 전용 34.47㎡ 다세대주택입니다. 겉으로 보면 감정가와 최저가가 같은 신건이라 단순해 보이지만, 이 물건은 가격보다 먼저 임차인 구조를 나눠 봐야 합니다. 등기부에는 신수지의 주택임차권등기 117,000,000원이 있고, 현황조사·매각물건명세서에는 한명수라는 별도 점유자도 나타납니다. 임차인 신고에 보증기관 승계·대위 플래그가 없으므로 실제 임차인 신고는 2명으로 봅니다.
핵심은 확약의 범위입니다. 매각물건명세서상 “을구 순위 5번 주택임차권등기”는 인수권리로 명시되어 있지만, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 신수지 임차권등기에 한한 실질 인수는 0원*으로 정리할 수 있습니다. 그러나 이 확약은 한명수에게 자동으로 확장되지 않습니다. 한명수의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 비어 있어, 이 부분을 확인하지 않고 “인수 0원”이라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 526-3 아이리스 비동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 34.47㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 박희복 (2022.07.11. 거래가 117,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 117,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중임 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 확약 밖은 미상
제공 데이터상 우선 기준은 2026.01.22. 강제경매개시결정입니다. 이 기준보다 앞선 신수지 주택임차권등기는 명세서상 인수권리로 표시되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙어 있어 신수지 임차권에 한한 실질 인수는 0원*입니다. 반면 한명수는 보증금과 확정일자가 미상인 점유자이므로, 대항력 유무와 인수금액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 근거 | 전입·확정 | 보증금 / 배당 | 대항력·우선변제·승계 | 결론 |
|---|---|---|---|---|
| 한명수 현황조사 · 매각물건명세서 | 전입 2025.06.10 확정일자 미상 | 보증금 미상 배당요구 미상 | 가능·미상 우선 미상 승계 아님 | 확약 밖 점유자입니다. 보증금·확정일자 미상이라 대항력 有로 단정하지 말고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. |
| 신수지 등기부 임차권등기 · 매각물건명세서 | 전입 2022.06.10 확정 2022.05.24 배당요구 2024.04.02 | 117,000,000원 우선변제 | 대항력 우선변제 승계 아님 확약대상 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차권등기에 한한 실질 인수는 0원*입니다. |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
이 사건은 실거래 표본이 있으므로, 시세 비교는 최저가 숫자만 보는 것이 아니라 실질취득으로 봐야 합니다. 신수지 임차권등기는 확약으로 실질 0원* 처리되지만, 한명수 미상 위험은 남습니다. 알려진 기준의 실질취득은 126,000,000원이고, 아이리스B동 전용 34.47㎡ 실거래 평균은 117,571,428원입니다. 즉 현재 가격은 평균의 107.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 34.47㎡ | 3 | 109,000,000원 |
| 2023.10 | 34.47㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2023.10 | 34.47㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.07 | 34.47㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2022.07 | 34.47㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2021.11 | 34.47㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2021.07 | 34.47㎡ | 3 | 114,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 117,571,428원 |
최근 실거래 표본은 100,000,000원~135,000,000원에 분포하고, 평균은 117,571,428원입니다. 최저가 126,000,000원은 신수지 확약을 반영한 알려진 실질취득 기준으로도 이미 평균보다 높습니다. 따라서 이 물건은 권리 정리가 일부 되어 보인다고 해서 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 특히 한명수 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득이 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 신수지 보증금 (우선변제) | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 6,436,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 경서농업협동조합 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 117,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 시뮬레이션상 매각가 126,000,000원에서는 집행비용 2,564,000원과 신수지 보증금 117,000,000원이 먼저 반영되고, 중소기업은행에 6,436,000원이 배당됩니다. 채권자 총 채권 927,000,000원 중 배당은 6,436,000원이며, 부족액은 920,564,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 인천광역시 서구 검암동 ‘검바위역’ 북측 인근에 위치합니다. 주위는 학교, 다세대주택 등이 분포하는 준공업지대이며, 전반적인 주거환경은 양호하다고 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려했을 때, 전반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트박공지붕 4층 건물 내 제3층 제303호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감 등, 창호는 PVC샷시 등이며 위생 급배수시설과 소화설비 등을 갖추었습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로 접합, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한함으로 2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 기간이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 아이리스B동은 총 12세대, 사용승인일 2010.09.16의 소규모 다세대입니다. 동일면적 실거래는 7건으로 확인되지만, 대단지 아파트처럼 표본이 두껍지는 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 신수지 주택임차권등기 말소를 담보하는지, 조건·범위·유효기간을 원본으로 확인해야 합니다.
- 한명수 확인. 한명수는 전입 2025.06.10만 확인되고 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 명세서 보완, 현황조사, 전입세대 열람으로 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 실거래 평균은 117,571,428원이고 현재 실질취득 기준은 126,000,000원입니다. 신수지 확약이 있더라도 평균 대비 107.2%라는 가격 부담은 그대로 남습니다.
- 등기 원본 대조. 을구 1번 중소기업은행 근저당권, 을구 2번 경서농업협동조합 근저당권, 그리고 각 말소 기재가 배당·말소 조건과 어떻게 연결되는지 원본 등기부와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 명도 리스크. 실제 임차인 신고가 2명인 구조입니다. 신수지 확약과 별개로 한명수의 점유관계가 남아 있으면 인도·명도 일정과 비용이 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 종기 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 0원”과 “인수 0원”은 다르다
이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 확약을 어디까지 인정하느냐입니다. 신수지 주택임차권등기 117,000,000원은 말소동의 확약서가 있어 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다. 그러나 한명수 점유자는 보증금·확정일자 미상으로 남아 있고, 이 사람은 확약의 대상이라고 단정할 수 없습니다. 가격도 만만치 않습니다. 알려진 실질취득 126,000,000원은 실거래 평균 117,571,428원의 107.2%입니다. 결론은 주된 임차권은 확약으로 완화, 확약 밖 임차인은 확인 전 보류, 가격은 시세 대비 부담입니다.
