인천지방법원 2026타경500534. 검암동 아이리스 비동 3층 303호, 전용 34.47㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 박희복은 2022.07.11. 거래가 117,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2024.04.02. 설정된 신수지의 주택임차권입니다. 보증금은 117,000,000원, 전입 2022.06.10., 확정일자 2022.05.24.로 경매개시결정보다 앞서고 배당요구도 되어 있어 원칙적으로 미배당 보증금 인수 문제가 생기는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 신수지에게 계산상 남는 56,771,320원은 이 분석에서 매수인의 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 중요한 점은 이 확약의 효력이 신수지 임차권에만 한정된다는 것입니다. 별도로 조사된 한명수는 2025.06.10. 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 신수지 확약만 보고 전체 인수 위험이 사라졌다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 미확정

2010년 중소기업은행 720,000,000원 근저당과 경서농업협동조합 90,000,000원 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.01.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.04.02. 신수지 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 말소동의 확약서 제출로 신수지에 대한 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 이후 2026.02.04. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유자 확인

② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장은 하락 추세

아이리스B동 전용 34.47㎡ 실거래는 확인된 7건입니다. 전체 평균은 117,571,428원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02. 109,000,000원 1건이며, 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 -8.4%로 하락했습니다. 따라서 과거 135,000,000원 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격 매력을 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

현재 최저매각가 61,740,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 109,000,000원의 56.6%입니다. 표면 경매가격만 놓고 보면 큰 폭으로 낮아졌습니다. 하지만 이 사건은 한명수의 보증금과 권리 범위가 확인되지 않아 총 실질취득가가 확정되지 않은 상태입니다. 따라서 61,740,000원만 근거로 “시세보다 싸다”고 결론내리는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)

배당 계산상 신수지 보증금 부족분은 56,771,320원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 신수지 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 한명수의 보증금이 확인되지 않아 그 점유자와 관련한 인수액은 계산할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 위험은 남는다

신수지만 놓고 보면 유찰이 거듭될수록 계산상 미배당액이 커지지만, 확약이 적용되는 한 그 금액을 매수인이 실질적으로 떠안는 구조는 아닙니다. 문제는 확약 밖 한명수입니다. 그의 보증금이 얼마인지, 실제 점유·임대차관계가 무엇인지 확인되지 않은 채 최저가가 내려간다고 해서 그 위험까지 줄어드는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 검바위역 북측 인근이며 학교와 다세대주택 등이 분포하는 지역입니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트박공지붕 4층 건물 내 3층 303호이며 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 PVC샷시 등입니다.
• 설비. 위생 급배수시설과 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구)·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 394.2㎡, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
• 규모·환금성. 아이리스B동은 12세대, 2010.09.16. 준공입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래는 1건이고 거래 추세는 -8.4%로 하락했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 신수지 임차권의 대항력 포기·임차권등기 말소 범위와 조건이 실제 매각 이후에도 이행되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 한명수 임대차관계 확인. 보증금·계약일·확정일자·실제 점유·배당요구 여부를 확인해야 총 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 최근 실거래의 56.6%지만, 미상 임차위험이 남아 있으므로 단순 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래 109,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 거래 수준이 과거 대비 -8.4%라는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 당해세·최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 하나는 풀렸지만, 하나가 남았다”

이 사건에서 가장 큰 숫자는 신수지의 보증금 117,000,000원이지만, 그 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다. 그래서 표면상으로는 2회 유찰된 61,740,000원이 2026.02. 실거래 109,000,000원보다 크게 낮아 보입니다.

하지만 이 사건의 최종 결론을 결정하는 것은 할인율이 아니라 한명수의 미상 임차관계입니다. 전입은 말소기준보다 빠른데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 그 위험을 확인하지 않은 상태에서 “인수 0원”, “실질취득 61,740,000원”, “시세보다 싸다”라고 단정할 수 없습니다. 게다가 최근 거래 추세도 -8.4%로 하락했습니다. 신수지 확약은 긍정적이지만, 미상 점유자 확인 전에는 가격보다 권리 확인이 먼저인 사건입니다.