인천지방법원 2026타경500553. 인천 미추홀구 주안동 신성빌라 3층 301호, 전용 49.14㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 천민수이며, 2022.05.24. 매매가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 임차권등기입니다. 임차권자 유환규의 주민등록일자는 2022.03.04., 점유개시는 2022.03.07., 확정일자는 2022.02.09.이며 임차보증금은 110,000,000원입니다.
등기 순서상 유환규의 임차권은 2024.04.11. 등기됐고, 주택도시보증공사의 가압류는 2024.08.02.입니다. 제공된 권리판정에서는 임차권을 말소기준권리 이전의 인수권리로 보고 있으며, 현재 최저가 46,060,000원으로 단순 배당하면 보증금 중 44,830,920원이 배당되고 65,169,080원이 남는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 확약의 효력이 그대로 적용되고 말소가 이행되는 경우, 이 임차권 때문에 낙찰자가 실제 부담할 금액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500553 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 856-68 신성빌라 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인하로236번길 44-18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.14㎡ · 지상4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 천민수 · 2022.05.24. 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권과 확약서를 함께 봐야 한다
현재 권리분석의 중심은 을구 16번 주택임차권입니다. 유환규는 전입 2022.03.04., 확정일자 2022.02.09., 점유개시 2022.03.07.로 확인되며 보증금은 110,000,000원입니다. 배당요구도 2024.04.11. 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 제공된 판정대로라면 대항력이 있고, 배당으로 전액 회수하지 못하는 부분은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유환규 | 3층 301호 전부 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 이행 시 실질 0원 |
② 시세 비교 — 46,060,000원은 최근 거래보다 낮지만 시장은 급락했다
신성빌라는 8세대 규모이며, 1997.03.18. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 49.14㎡ 기준 확인되는 거래 중 최신 거래는 2025.05. 55,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균 역시 55,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.14㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2024.05 | 49.14㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2023.05 | 49.14㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2022.05 | 49.14㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.10 | 47.78㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2021.07 | 49.14㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.14㎡ | 1건 | 55,000,000원 |
현재 최저매각가 46,060,000원은 최근 12개월 평균 55,000,000원의 83.7%입니다. 확약이 유효하게 이행돼 실질 인수가 0원이라면 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 과거 전체 6건 평균 87,166,666원을 기준으로 “매우 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 최근 거래가 과거 거래보다 41.2% 낮아진 하락 추세이고, 최신 거래가 55,000,000원까지 내려왔기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 1. 임차인 유환규 보증금 | 110,000,000원 | 44,830,920원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,056,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 유환규의 미배당 보증금은 65,169,080원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 대상이 되는 구조지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 본 분석의 실질 인수액은 확약 이행 전제 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 주안3동행정복지센터 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·판매시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비를 갖췄으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 1,075,000원/㎡, 토지면적 143.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·주거환경개선지구·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐이며, 최근 거래 추세가 -41.2%라 매도 시 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 유환규 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 실제 말소 조건을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 미적용 시 시나리오. 현재 회차 계산상 미배당 보증금은 65,169,080원이고, 3회 유찰 시 78,738,357원, 4회 유찰 시 88,236,850원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 87,166,666원보다 최신 거래 55,000,000원과 최근 12개월 평균 55,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -41.2%이므로 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 이유만으로 공격적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 환금성 점검. 8세대 소규모 다세대이고 거래 표본이 적어 재매각 시 매수자층과 거래기간을 보수적으로 가정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·임차권등기·확약서와 배당요구 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 46,060,000원”보다 확약서가 먼저다
이 물건은 감정가 94,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 46,060,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래 55,000,000원보다 낮아 숫자만 보면 가격 여지가 있습니다. 그러나 유환규의 임차보증금은 110,000,000원이고, 확약이 없다면 현재 회차에서도 65,169,080원이 미배당되어 매수인에게 남는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 실질 부담이 보증금 110,000,000원 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
이 구조를 바꾸는 것이 바로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 실질 인수는 0원이 되고, 현재 46,060,000원이 실질취득가가 됩니다. 다만 시장 자체는 최근 거래가 55,000,000원까지 하락했고 추세도 -41.2%입니다. 따라서 결론은 확약 확인 후 가격 검토입니다. 권리서류가 확인되면 최근 시세보다 낮은 가격이지만, 하락장·소규모 다세대의 환금성까지 감안해 보수적으로 접근해야 합니다.
