한 줄 평 감정가 대비 최저가는 크게 낮아 보이지만, 핵심은 임차권등기 인수 위험입니다. 임차인 장소윤의 보증금은 130,000,000원, 배당 부족분은 67,846,600원으로 매수인 부담 가능성이 있습니다.
감정가
130,000,000원
다세대
최저가
63,700,000원
2회 유찰
실질취득 검토
131,546,600원
낙찰가+인수 가능액
인수 가능액
67,846,600원
임차보증금 부족분
인천지방법원 2026타경500584. 인천 서구 검암동 엘지아트빌 제에이동 5층 501호 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 단순한 가격 하락이 아니라 주택임차권등기입니다. 장소윤 임차인은 2021년 전입·확정일자를 갖추고 보증금 130,000,000원으로 등기되어 있어 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500584 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 668-1 엘지아트빌 에이동 5층501호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 44.48㎡ |
| 소유자 | 곽한 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이나, 주택임차권등기는 매수인이 주의해야 할 핵심 요소입니다. 장소윤 임차인은 2021.05.06 전입, 2021.04.12 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 130,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 장소윤 | 130,000,000원 | 有 | 有 | 부족분 인수 가능 |
⚠️ 인수 위험 최저가 63,700,000원으로 낙찰될 경우 임차인 배당액은 62,153,400원이며 부족분 67,846,600원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 적용 범위 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 물건
엘지아트빌 동일·유사 면적 최근 거래는 78,700,000원~160,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 102,350,000원, 최신 거래는 2024.05 126,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 62.2% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 46.8㎡ | 2 | 126,000,000원 |
| 2023.12 | 43.4㎡ | 5 | 78,700,000원 |
| 2022.09 | 44.17㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 44.48㎡ | 7건 | 129,242,857원 |
배당 분배 (최저가 63,700,000원)
감정가 vs 실질취득
임차인 인수 가능액을 포함해 판단해야 합니다.
④ 예상 배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 임차인 장소윤 보증금 | 130,000,000원 | 62,153,400원 |
| 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
⛔ 결론 이 물건은 최저가 자체는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차권등기 때문에 단순히 6,370만원짜리 물건으로 보면 안 됩니다. 현재 회차 기준 예상 실질취득은 약 131,546,600원 수준으로, 최근 12개월 평균 시세와 비교해 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 장소윤 임차인의 대항력·우선변제권 및 확약서 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 아니라 인수 가능액을 포함한 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
- 환금성. 엘지아트빌은 24세대 소규모 다세대로 거래 편차가 존재합니다.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰 상태이며 추가 유찰 시 인수 포함 총액 변화를 계산해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가”보다 중요한 것은 인수액
이 사건은 숫자만 보면 감정가 대비 절반 수준의 최저가라는 매력이 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기가 존재해 매수인이 부담할 수 있는 금액을 반드시 포함해야 합니다. 권리상 핵심은 임차보증금이며, 입찰 전 확약서와 배당 구조 확인이 필수입니다.
