46,550,000원
인천지방법원 2026타경500589. 간석동 웰스하임 5층 501호, 전용 25.93㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김진혁이고, 2022.05.25 매매계약에서 거래가액은 100,000,000원이었으며 소유권이전은 2022.07.25 접수됐습니다. 감정가는 95,000,000원이지만 2회 유찰돼 최저매각가는 46,550,000원까지 내려왔습니다.
권리관계의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준으로 제시된 권리는 2023.11.13 남동구 압류입니다. 둘째, 박소현은 2022.07.11 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있으며 보증금은 100,000,000원입니다. 단순 배당계산만 보면 현 최저가에서는 미배당 보증금이 남지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 박소현 임차권에 적용하면 낙찰자의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500589 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 5층 501호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 백범로 381 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 25.93㎡ · 19층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김진혁 · 2022.05.25 매매 · 거래가액 100,000,000원 · 2022.07.25 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약서가 핵심
2014.11.25 설정된 부평새마을금고 근저당권 33,800,000원은 2022.07.11 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 것은 2023.11.13 남동구 압류이고, 이후 2024.07.31 등기된 박소현의 주택임차권과 2026.01.23 강제경매개시결정은 매각으로 등기상 소멸합니다.
다만 박소현의 대항력은 임차권등기일이 아니라 2022.07.11 전입·점유에서 출발하므로, 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.05.25, 배당요구 2024.07.31로 우선변제권도 행사합니다. 일반적인 계산대로라면 현 최저가에서 배당 후 54,687,900원이 미배당돼 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 그러나 본건에는 박소현 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
② 임차인 — 실제 점유관계를 따로 본다
| 임차인 | 용도 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소현 | 주거(임차권등기) · 5층 501호 25.93㎡ 전부 | 2022.07.11 | 2022.05.25 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
| 최은진 | 오피스텔 | 2025.11.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 과거 전체평균보다 최근 하락을 우선
웰스하임은 182세대, 2014.05.30 준공이며 대상 전용면적은 25.93㎡입니다. 전체 12건 실거래 평균은 100,875,000원이지만 과거 2022~2023년의 100,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 하락장 보정 규칙에 따라 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 82,250,000원, 최신 거래 98,000,000원, 최근 추세 -21.4%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 28.41㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2025.07 | 25.93㎡ | 4 | 66,500,000원 |
| 2023.09 | 28.41㎡ | 9 | 104,000,000원 |
| 2023.04 | 25.93㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2023.04 | 25.93㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2023.02 | 25.93㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2022.11 | 25.93㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2022.08 | 25.93㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 2022.07 | 25.93㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 2022.05 | 25.93㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 28.41㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.04 | 28.41㎡ | 12 | 102,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 82,250,000원 |
현재 최저가 46,550,000원은 최근 12개월 평균의 56.6%입니다. 특히 대상과 같은 25.93㎡의 2025.07 거래도 66,500,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 확약서로 실질 인수액이 0원이므로, 이 사건에서는 보증금 100,000,000원을 실질취득가로 더하지 않고 46,550,000원 자체를 시세와 비교하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 임차인 박소현 보증금 | 100,000,000원 | 45,312,100원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산에서는 박소현 보증금 중 54,687,900원이 미배당됩니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 룰상 미배당액을 매수인의 실질 인수액으로 반영하지 않습니다. 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 총액이 고정된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,550,000원 | 54,687,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,584,999원 | 68,401,531원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,809,499원 | 78,001,072원 | 0원 |
확약을 제외한 대항력 인수형 원리만 보면 박소현 보증금이 100,000,000원이어서 매각가가 내려갈수록 미배당·인수액이 커지고 실질 부담은 보증금 수준에 가까워집니다. 따라서 “4,655만원이니 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 본건에서 가격 메리트가 실제로 성립하는 이유는 낮은 최저가가 아니라 박소현 임차권에 대한 말소동의 확약서가 함께 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남동측 인근 웰스하임으로, 주변에 동유형 업무시설·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철1호선 간석오거리역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 5층이며 승강기·기계식주차·지하주차장·도시가스·난방시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등이며 공시지가는 3,542,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 경매 흐름. 현재 2회 유찰됐고 웰스하임 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박소현의 을구 순위 3번 주택임차권에 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 박소현 배당. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.05.25, 전입·점유 2022.07.11, 배당요구 2024.07.31을 다시 대조해야 합니다.
- 최은진 점유. 전입 2025.11.17로 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 점유·명도 조건을 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균 100,875,000원보다 최근 12개월 평균 82,250,000원과 추세 -21.4%를 우선해야 합니다.
- 동일면적 거래. 대상과 같은 25.93㎡의 2025.07 거래가 66,500,000원임을 응찰가 판단에 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유”보다 “인수가 사라지는 근거”가 중요하다
이 물건은 감정가 95,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 46,550,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 82,250,000원의 56.6%이므로 확약이 정상 적용된다면 가격상 여유가 있습니다. 하지만 본질은 단순 할인율이 아닙니다. 박소현은 2022.07.11부터 대항력이 있는 보증금 100,000,000원의 임차인이라, 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
이번 사건에서는 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 박소현 임차인의 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 최은진은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 권리의 결론은 확약서가 유효하게 적용되는 한 실질 인수 0원, 가격의 결론은 46,550,000원이 최근 12개월 평균의 56.6%라는 할인입니다. 다만 최근 시세 추세가 -21.4%인 오피스텔인 만큼, 과거 전체 평균 100,875,000원을 기준으로 과도하게 낙관하기보다 최근 거래와 확약서 원문을 함께 확인하는 접근이 맞습니다.
