창원지방법원 2025타경353. 경상남도 밀양시 산내면 봉의리 1247-4 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 단독주택이고, 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 매각 포함, [목록1] 현황 도로, [목록2, 3] 주거용 건부지로 이용 중이라는 메모가 붙어 있습니다. 최저매각가는 180,778,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70.0%까지 내려왔습니다.
권리의 출발점은 2022.04.13 설정된 남김해새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 그 뒤의 가등기·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 [데이터]에는 담보가등기 종류 확인 필요 메모가 있고, 임차인 서종만의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 “인수 0원”과 “체크할 게 없음”은 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 산내면 봉의리 1247-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 감정평가 이용상태: 단독주택 |
| 등기부 부동산 표시 | [건물] 경상남도 밀양시 산내면 봉의리 1247외 1필지 |
| 소유자 | 서연수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 258,254,640원 / 180,778,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남김해새마을금고 / 167,600,890원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.04.13 을구 1번 남김해새마을금고 근저당권입니다. 이후 2022.07.20 가등기는 2022.12.14 말소된 이력이 있고, 2024.11.21 가압류와 2025.03.17 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 을구 2번 주정민 근저당권도 말소기준 이후라 소멸 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 중복 합산할 보증기관 채권자는 없고, [데이터]상 실제 임차인으로 표시된 사람은 1명입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구일이 미상이고, notes에는 임차인 서종만이 등기부상 권리자/채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다고 표시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서종만 | 미상 | 2022.07.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 180,778,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,330,892원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 근저당 · 남김해새마을금고 | 204,000,000원 | 177,447,108원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 근저당 · 주정민 | 100,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 근저당 · 이선화 | 117,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 가압류 · 주식회사 엠디산업 | 16,310,025원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 180,778,000원을 기준으로 채권자 총 청구액 437,310,025원 중 177,447,108원이 배당되고, 예상 미배당은 259,862,917원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되어 실질취득 기준은 180,778,000원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 미배당은 커진다
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 180,778,000원 | 177,447,108원 | 259,862,917원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 126,544,599원 | 123,972,975원 | 313,337,050원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 88,581,219원 | 86,586,757원 | 350,723,268원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 167,600,890원이 충족되는 구조입니다. 그러나 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당 123,972,975원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 이 수치 자체가 매수인 인수로 넘어오는 것은 아니지만, 후순위 채권이 크게 미배당되는 구조라 점유·명도·관계인 대응을 더 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉촌마을회관 남동측 인근에 위치하며, 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통사정은 보통으로 표시되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 제시목록상 (철근)콘크리트지붕이나 현황은 기와지붕으로 표시되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 관련 제한이 표시되어 있습니다.
- 현황 차이. [목록1]은 현황 도로, [목록2, 3]은 주거용 건부지로 이용 중이며 제시외 건물 매각 포함입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 싸다고 판단 금지. 실거래 또는 시세 자료가 제공되지 않았으므로, 최저가 70.0%만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 임차인 서종만 확인. 전입은 말소기준 이후라 인수는 0원으로 보되, 보증금·확정일자·배당요구·점유관계를 확인해야 합니다.
- 가등기 이력 원본 대조. 갑구 2번 가등기는 2022.12.14 말소된 이력이 있으나, notes에 담보가등기 종류 확인 필요가 표시되어 있습니다.
- 제시외 건물·현황 도로 확인. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 현황 도로와 주거용 건부지 이용 상태를 현장과 공부로 대조해야 합니다.
- 환금성 보수 판단. 단독주택 + 토지, 취락·농경지·임야 혼재 입지, 대중교통 보통이라는 조건은 아파트보다 매각 후 환금성이 낮을 수 있습니다.
- 원본 확인. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 확인 난도
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 전입은 말소기준권리 이후이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 보증금 미상 임차인, 관계인 가능성, 담보가등기 이력, 제시외 건물과 현황 도로, 단독주택 + 토지의 환금성까지 겹쳐 있습니다. 결론은 권리상 치명적 인수는 낮지만, 실무 확인 난도와 환금성 부담 때문에 보수적으로 접근할 물건입니다. 최저가가 180,778,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 입찰가의 안전마진을 판단해서는 안 됩니다.
