인천지방법원 2026타경500594. 숭의동 탑클래시아 8층 801호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로 보이는 최저가보다 한유경 임차인의 대항력과 HUG 확약의 효력이 중심입니다. 임차권등기 자체는 2024.07.29로 말소기준보다 뒤지만, 임차인의 전입은 2022.05.23, 점유개시는 2022.05.30으로 말소기준 2022.07.11보다 빠릅니다. 따라서 “임차권등기가 후순위니까 무조건 소멸한다”는 식으로 보면 안 됩니다.
반대로 이 사건에는 결정적인 보완자료가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 7번 주택임차권등기 — 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 명시돼 있습니다. 이 확약을 한유경 임차권에 적용하면 실질 인수는 0원이고, 최저가 98,490,000원이 곧 실질취득금액이 됩니다. 다만 이 확약은 한유경 임차권에만 적용되는 것으로 봐야 하며, 감정요항표상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현장 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500594 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 8층 801호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 참외전로 338 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 중 · 14층 건물 내 8층 801호 |
| 사용승인 | 2017.11.20 |
| 소유자 | 채종백 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권등기보다 ‘선행 대항력’이 핵심
제공된 말소기준은 2022.07.11 국 압류입니다. 그보다 앞선 근저당권과 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국·미추홀구·국민건강보험공단 압류, 롯데캐피탈·한국주택금융공사 가압류와 2026.01.23 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한유경 실제 임차인 1명 | 주택전부 주거(임차권등기) | 전입 2022.05.23 확정 2022.05.20 점유 2022.05.30 | 241,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
임차인 정보상 한유경은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 따라서 보증금은 241,000,000원 한 건만 분석하며, 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 12개월을 봐야 한다
탑클래시아는 총 20세대, 사용승인일은 2017.11.20입니다. 실거래 12건 전체 평균은 224,583,333원이지만, 2022년 231,000,000원~241,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 시장은 이 수준과 다릅니다. 최근 12개월 평균은 162,500,000원, 최신 거래는 2026.06 165,000,000원이고, 최근 구간은 과거 대비 -31.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.44㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 54.44㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 59.8㎡ | 9 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 7 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 6 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 6 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 5 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 2 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.8㎡ | 2 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 3 | 231,000,000원 |
따라서 가격 메리트는 전체 평균 대비 최저가 비율 43.9%를 근거로 판단하지 않습니다. 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올렸기 때문입니다. 대신 최근 12개월 평균 162,500,000원과 최신 거래 165,000,000원을 우선하면, 확약 적용 실질취득 98,490,000원은 최근 12개월 평균의 60.6%입니다. 확약이 유효하다는 전제에서는 가격 메리트가 분명히 존재하지만, 동시에 최근 시장이 -31.4% 하락 추세라는 사실도 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,172,820원 |
| 1. 임차인 한유경 보증금 | 241,000,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 475,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 21,450,136원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국주택금융공사 | 17,855,330원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 241,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 한유경 보증금 중 96,317,180원을 배당하고 144,682,820원 미배당으로 계산합니다. 확약이 없었다면 이 미배당액이 매수인 인수위험으로 연결되는 구조지만, 매각물건명세서의 HUG 임차권등기 말소동의 확약을 적용하면 한유경에 대한 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격이 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 98,490,000원 | 144,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 68,943,000원 | 173,697,974원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 48,260,100원 | 194,008,582원 | 0원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 98,490,000원에서 68,943,000원, 48,260,100원으로 내려갈수록 미배당 인수액이 144,682,820원 → 173,697,974원 → 194,008,582원으로 커집니다. 즉 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용이 싸지는 구조가 아닙니다. 대항력 보증금 241,000,000원 부근으로 실질 부담이 고정되는 유형입니다. 이 사건은 HUG 확약이 그 구조를 끊어 실질 인수 0원으로 만드는 것이 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 8층 801호입니다. 사용승인일은 2017.11.20입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 인천남중학교 북서측 인근으로, 주변에 공동주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 제물포역(인천1호선)이 소재해 교통상황은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 35m, 남동측 약 20m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지면적은 838.0㎡, 공시지가는 2,534,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이며 최근 12개월 실거래가 2건으로 표본이 많지 않습니다. 최근 거래 추세가 과거 대비 -31.4%인 점을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 한유경 임차권에 적용되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 전입 2022.05.23·점유 2022.05.30이 말소기준 2022.07.11보다 빠릅니다. 확약을 제외하면 단순 소멸형이 아닙니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으며, 당해세 해당분이 있으면 배당표보다 앞서 차감될 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 확약은 한유경 임차권에만 적용되는 것으로 보고 현재 점유자와 별도 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 전체 12건 평균 224,583,333원보다 최근 12개월 평균 162,500,000원과 최신 거래 165,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 과거 대비 -31.4%입니다. 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 과거 231,000,000원~241,000,000원 거래 수준의 회복을 전제로 입찰하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 가격은 98,490,000원이지만, 승부처는 확약이다
표면적으로는 감정가 201,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 98,490,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그리고 최근 12개월 평균 162,500,000원, 최신 거래 165,000,000원과 비교하면 확약 적용 실질취득금액은 충분히 낮습니다. 이 할인 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 224,583,333원이 아니라 최근 시세를 기준으로 한 것입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 49% 최저가가 아닙니다. 한유경은 보증금 241,000,000원의 대항력·우선변제 임차인이고, 확약이 없다면 유찰이 거듭돼도 미배당 인수액이 커져 실질 부담이 보증금 부근에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 매각물건명세서에 제출된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약 때문에 이 사건에서는 그 인수액을 실질 0원으로 처리할 수 있습니다. 따라서 결론은 “확약 적용 시 가격 메리트 있음, 다만 하락장과 확약 원문 확인이 필수”입니다.
