인천지방법원 2026타경500631. 인천 남동구 만수동 플로채 1동 302호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김희식이며 2021년 10월 16일 매매를 원인으로 거래가액 190,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 임차인 이진숙의 선순위 주택임차권입니다. 주민등록과 점유개시가 2021년 10월 14일, 확정일자는 2021년 9월 17일이고 보증금은 190,000,000원입니다.

말소기준권리는 2024년 5월 16일 재단법인 신용보증재단중앙회의 가압류입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 78,400,000원에서 집행비용 1,811,200원을 먼저 공제하면 임차인에게 76,588,800원이 배당되고, 남는 보증금 113,411,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다

기존 꿀벌신용협동조합 근저당 169,000,000원과 국민은행 근저당 100,100,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2024.05.16 가압류 17,608,212원입니다. 그러나 이보다 앞서 이진숙이 2021.10.14 주민등록과 점유를 갖추었고, 2021.09.17 확정일자를 받았으며 2023.11.17 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

② 최저가가 아니라 ‘실질취득가’를 봐야 한다

현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 이것만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 현재 회차 예상배당에서 임차인에게 배당되는 금액은 76,588,800원, 미배당 인수액은 113,411,200원입니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 78,400,000원 + 113,411,200원 = 191,811,200원입니다.

낙찰가가 78,400,000원에서 54,880,000원, 다시 38,416,000원으로 내려가도 인수액은 각각 113,411,200원, 136,507,840원, 152,675,488원으로 커집니다. 즉 유찰이 거듭돼 표면상 최저가는 낮아져도 총 부담은 보증금 190,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 이 유형은 최저가 할인율을 투자 메리트로 읽으면 안 됩니다.

③ 실거래 비교 — 최근 시세는 1.30억, 시장은 하락 추세

플로채1동 전용 62.24㎡ 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 166,000,000원이지만 2021년과 2022년 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 130,000,000원이고, 최근과 과거 거래를 비교한 추세는 -29.3%입니다.

최저가 78,400,000원만 놓고 보면 최근 시세의 60.3%지만, 이 비교는 이 물건에서는 의미가 약합니다. 실제 부담 기준인 191,811,200원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 130,000,000원을 크게 웃돕니다. 심지어 확인된 실거래 최고액 190,000,000원보다도 실질취득 부담이 높습니다. 여기에 거래 추세가 -29.3%이므로 하락 추세의 최근 시장에서 실질취득가는 시세 이상으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,811,200원과 임차인 배당 76,588,800원으로 매각대금 78,400,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 113,411,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택이며 전용 62.24㎡입니다. 플로채1동은 총 8세대입니다.
• 입지. 인천동부초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2011.01.11입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역이며 공시지가는 1,398,000원/㎡, 토지면적은 238.5㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 환금성. 실거래는 3건이며 최신 거래는 2025.06의 130,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 -29.3%로 하락해 과거 평균 166,000,000원을 그대로 현재 시세로 보기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 총액 확인. 현재 회차는 78,400,000원이 아니라 인수액을 포함한 191,811,200원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
• 임차권 처리 확인. 이진숙의 보증금 190,000,000원, 전입·점유 2021.10.14, 확정일자 2021.09.17, 임차권등기 2023.11.17을 기준으로 권리관계를 확인해야 합니다.
• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 그 효력과 적용 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
• 대항력 포기 여부 확인. 말소동의와 별개로 대항력 포기가 명시되어 있는지 확인하기 전에는 미배당 인수 위험을 제거해 계산하면 안 됩니다.
• 하락장 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 130,000,000원이고 추세가 -29.3%이므로 과거 178,000,000원·190,000,000원 거래를 현재 가격 기준으로 삼지 않아야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 매각가 54,880,000원, 4회 유찰 시 38,416,000원으로 낮아져도 인수액이 각각 136,507,840원·152,675,488원으로 커집니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,840만원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 숫자 하나만 보면 160,000,000원 감정가가 두 번 유찰돼 78,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 이진숙의 보증금은 190,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 113,411,200원이 남습니다. 따라서 실질취득 부담은 191,811,200원입니다.

반면 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 130,000,000원이고 시장 추세는 -29.3%입니다. 3회·4회 유찰로 표면상 최저가가 더 내려가도 인수액이 커져 총 부담은 190,000,000원 부근에 머뭅니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 확인할 변수지만, 현재 확인되는 내용만으로 대항력 포기까지 전제해 인수액을 0원으로 만들 수는 없습니다. 표면 가격은 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상, 권리 확인 난도도 높은 물건입니다.