창원지방법원 2025타경11985. 경상남도 창원시 의창구 동읍 화양리 174-1과 1028-1, 에이동을 포함하는 기타 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 6,922.0㎡, 공부상 지목은 공장용지이고 공업용으로 이용되며 자연녹지지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 감정가 5,027,208,720원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,724,331,000원입니다.
가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 최근 실거래나 최근 12개월 평균 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 공업용 토지와 건물, 제시외 건물·관정·기계기구, 도로로 이용 중인 공유지분이 함께 묶여 있어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11985 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 화양리 174-1, 1028-1 에이동 · 경상남도 창원시 의창구 동읍 동읍로 471-3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 |
| 토지 | 6,922.0㎡ · 공장용지 · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 제1종일반주거지역 · 준보전산지 접함 · 배출시설설치제한지역 포함 · 가축사육제한구역 포함 |
| 소유자 | 주식회사토대와기둥 · 2022.09.08. 강제경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 5,027,208,720원 / 1,724,331,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,413,765,506원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 산정과 말소 기록이 충돌한다
산정된 말소기준권리는 2000.10.30. 을구 1번 주식회사경남은행 근저당권 480,000,000원입니다. 이 기준을 그대로 적용하면 모든 점유자의 전입일이 뒤이므로 대항력은 없고, 자동 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
현재 소유권 취득 이후에는 2022.09.08. 무학신용협동조합 근저당권 2,796,000,000원, 2023.05.30. 부산동래신용협동조합 근저당권 1,140,000,000원이 설정됐습니다. 무학신용협동조합 근저당권은 2026.02.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 현 경매개시결정은 2025.08.25. 무학신용협동조합 신청으로 등기돼 있습니다.
갑구 7번에는 장희철 명의의 가등기가 기재돼 있고 별도 주의사항에도 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다고 표시돼 있습니다. 국세·지방세 압류도 확인되므로 당해세에 해당하면 배당 순위와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
② 점유자 분석 — 11명, 자동 판정만 믿기 어렵다
조사된 점유자는 실제 점유자 기준 11명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 확인되는 보증금 합계는 465,000,000원이고, 피앤제이헬스케어 주식회사와 토브 주식회사는 보증금이 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권은 모두 미상입니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 방래원 | 1층 일부 | 2023.08.14 | 10,000,000원 | 500,000원 | 자료상 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민국 | 1층 일부 | 2023.06.05 | 5,000,000원 | 500,000원 | 자료상 없음 | 미상 | 없음 |
| 김봉철 | 에이동 | 2023.04.20 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 자료상 없음 | 미상 | 없음 |
| 피앤제이헬스케어 주식회사 | 1층 일부 | 2015.10.01 | 미상 | 미상 | 재확인 | 미상 | 없음 |
| 금용전기 주식회사 | 미상 | 2013.11.05 | 50,000,000원 | 500,000원 | 재확인 | 미상 | 없음 |
| 지지지 주식회사 | 미상 | 2013.11.11 | 30,000,000원 | 1,100,000원 | 재확인 | 미상 | 없음 |
| 지트썬 주식회사 | 미상 | 2018.10.25 | 20,000,000원 | 미상 | 재확인 | 미상 | 없음 |
| 라인디엔아이 주식회사 | 3층 일부 | 2022.12.19 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 자료상 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 라이종합건설 | 2층 일부 | 2022.12.26 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 자료상 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 라인종합건설 | 2층 일부 | 2022.12.27 | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 자료상 없음 | 미상 | 없음 |
| 토브 주식회사 | 미상 | 2024.11.06 | 미상 | 미상 | 자료상 없음 | 미상 | 없음 |
표의 대항력 판정은 2000.10.30. 근저당을 말소기준으로 적용한 조사 결과입니다. 다만 2007년 해당 근저당권들의 말소 기록이 존재하므로, 2022.09.08. 이전에 전입한 피앤제이헬스케어 주식회사·금용전기 주식회사·지지지 주식회사·지트썬 주식회사는 사업자등록, 실제 인도, 임대차계약과 종전 경매 배당 여부를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%지만 시세 비교는 보류
현재 최저가는 감정가 5,027,208,720원의 34% 수준인 1,724,331,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균 거래, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 최저가가 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
이 물건은 일반 주거용 집합건물과 달리 공업용 토지와 건물, 기계기구, 관정, 제시외 건물, 도로 이용 공유지분이 함께 포함됩니다. 환금성은 사용 가능성, 공장 설비 현존 여부, 토지이용규제, 진입도로와 공유지분 관계에 크게 좌우됩니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하기보다 실제 영업·임대수익과 대체 부지 가격을 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,724,331,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,643,310원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 720,000,000원 | 24,687,690원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 410,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 4,300,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 엔.에스메탈 주식회사 | 78,084,855원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 능원금속공업주식회사 | 570,987,802원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사마린지오텍 | 197,914,145원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 기술보증기금 | 927,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 207,900,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 기술보증기금 | 900,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 조광현 | 50,922,610원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 25,911,883원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 신용보증기금 | 96,000,000원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 권규근 | 84,700,000원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 권길상 | 700,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 무학신용협동조합 | 2,796,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 부산동래신용협동조합 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 23,525,421,295원 중 집행비용을 제외한 예상 배당액은 1,704,687,690원, 미배당액은 21,820,733,605원입니다. 자동 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모
- 토지 이용. 토지면적 6,922.0㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 형상·접면. 완경사 부정형 토지이며 소로한면 조건입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역과 제1종일반주거지역에 걸치고, 준보전산지와 접하며 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 255,000원/㎡입니다.
- 일괄매각. 건물·토지뿐 아니라 제시외 건물, 관정, 기계기구가 포함됩니다.
- 도로 지분. 목록 6은 공부상 임야이나 현황 도로로 이용되고 있으며 공유지분 매각입니다.
- 환금성. 최근 실거래 자료가 없어 시장가와 거래 속도를 수치로 비교할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재산정. 2000년 경남은행 근저당권과 2007년 말소등기의 관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 2022년 경매 기록 확인. 현 소유자가 강제경매 매각으로 취득할 당시 매각물건명세서·배당표·말소촉탁 결과를 확인하세요.
- 점유자 11명 현황 조사. 실제 점유 여부, 사업자등록, 임대차계약서, 보증금 지급자료, 확정일자와 배당요구 여부를 대조하세요.
- 선순위 가능 점유자. 2022.09.08. 이전부터 등록된 법인 4곳의 대항력과 종전 경매에서의 권리 소멸 여부를 확인하세요.
- 보증금 미상. 피앤제이헬스케어 주식회사와 토브 주식회사의 임대차 조건을 확인하세요.
- 관계인 임차 여부. 방래원과 근저당권 채무자의 동일성, 임대차의 실재 여부를 확인하세요.
- 가등기 확인. 갑구 7번 가등기의 담보가등기 여부와 현재 효력을 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있는지 교부청구와 체납내역을 확인하세요.
- 일괄매각 대상 실사. 제시외 건물·관정·기계기구의 위치, 현존 여부, 작동 상태와 소유관계를 확인하세요.
- 도로·공유지분 확인. 현황 도로의 통행권, 공유자 관계와 매각 지분을 확인하세요.
- 가격 검증. 인근 공업용 토지와 유사 건물의 거래·임대 사례가 확보되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”을 확정하기 전 해결할 문제가 많다
최저가는 감정가의 34%까지 내려왔고 자동 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리분석의 출발점인 말소기준부터 말소 기록과 충돌하며, 점유자 11명 중 보증금 미상 2건, 2022년 현 소유권 취득 이전부터 등록된 법인 4곳, 대항력 임차인이 있을 수 있다는 비고가 남아 있습니다.
또한 최근 시세 자료가 없고 공업용 토지·건물·기계기구·관정·제시외 건물·도로 공유지분이 함께 매각되는 저환금성 물건입니다. 따라서 현재 결론은 “가격 할인은 크지만 권리와 점유를 확정하기 전에는 입찰 보류”입니다. 등기 원본과 종전 경매 기록에서 말소기준이 정리되고, 점유자별 대항력과 보증금이 확인된 뒤에야 실질취득비용과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.