인천지방법원 2026타경500674. 인천 미추홀구 주안동 ‘밀레니움’ 7층 702호, 전용 79.0161㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 260,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 127,400,000원으로 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가의 49%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
임차권자 이유진은 2021.05.10 확정일자를 받고 2021.05.31 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.04.14 국의 압류이므로 이유진은 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 270,000,000원이며 배당요구도 한 상태입니다. 현재 회차 배당 추정상 보증금 중 124,816,400원만 배당되고 145,183,600원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 965-1 밀레니움 7층 702호 · 경원대로 911-38 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 79.0161㎡ · 14층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인 | 2016.11.03 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.05.13 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 127,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
말소기준은 2022.04.14 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정 등 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이유진의 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2021.05.31이고 확정일자도 2021.05.10이므로, 임차권등기 자체가 소멸하는 것과 미배당 보증금 인수 여부는 별개입니다.
② 임차인 — 실제 점유·임차 관계 확인
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유진 | 2021.05.31 / 2021.05.10 | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 승계 |
| 이준서 | 2025.09.23 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김아현 | 2025.09.23 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이준서·김아현은 모두 2025.09.23 전입으로 말소기준 2022.04.14보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 권리순위상 이들의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다. 반면 이유진은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이므로 미배당 보증금이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.27억이 아니라 실질취득 2.73억으로 비교
밀레니움의 최근 12개월 동일면적 실거래는 2026.04, 전용 79.02㎡, 5층, 168,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 168,000,000원이며 표본은 1건입니다. 전체 거래 평균은 224,777,777원이지만 2021~2022년의 250,000,000원~275,000,000원대 거래가 함께 포함되어 있어 현재 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.02㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 2024.08 | 79.02㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2022.07 | 73.08㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2022.02 | 77.57㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.11 | 77.57㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 79.02㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.07 | 73.08㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 77.57㎡ | 5 | 213,000,000원 |
| 2021.07 | 79.02㎡ | 2 | 165,000,000원 |
현재 최저가 127,400,000원만 놓고 보면 최근 시세 168,000,000원의 75.8%입니다. 그러나 권리 인수까지 더한 실질취득 272,583,600원은 최근 시세의 162.3%입니다. 감정가 260,000,000원보다도 실질취득액이 높습니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰되어 싸진 물건”이 아니라 “낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 물건”으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 1. 임차인 이유진 보증금 | 270,000,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
이유진 보증금 270,000,000원 중 예상 배당은 124,816,400원, 부족분은 145,183,600원입니다. 집행비용·실제 배당순위 등에 따라 금액은 변동될 수 있으나, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라는 핵심은 변하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 총 부담 감소로 이어지지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 127,400,000원 | 145,183,600원 | 272,583,600원 |
| 3회 유찰 시 | 89,180,000원 | 182,825,240원 | 272,005,240원 |
| 4회 유찰 시 | 62,425,999원 | 209,097,669원 | 271,523,668원 |
현재 49%, 3회 유찰 시 34.3%, 4회 유찰 시 24.01%까지 표면 할인율은 커지지만, 총 부담은 각각 272,583,600원 → 272,005,240원 → 271,523,668원으로 거의 변하지 않습니다. 이유진 보증금 270,000,000원이 가격의 바닥 역할을 하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석암초등학교 북동측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 주안역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층 702호이며 사용승인일은 2016.11.03입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소화전·기계식주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며 남측·동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등이 포함되며, 공시지가는 1,302,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 밀레니움은 9세대이며 확인된 실거래는 9건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 127,400,000원만 보고 시세 168,000,000원보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 미배당 보증금을 합친 실질취득은 272,583,600원입니다.
- 임차인 이유진 확인. 전입 2021.05.31·확정 2021.05.10·보증금 270,000,000원·배당요구 상태를 원본 명세서와 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 이유진 임차인의 대항력 포기까지 포함하는지 문언을 직접 확인해야 합니다.
- 후행 점유자 확인. 이준서·김아현은 대항력은 없지만 실제 점유·명도 관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 224,777,777원보다 최신 거래 168,000,000원과 최근 12개월 평균 168,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세. 최근 대비 과거 거래 추세가 -27.5%이므로 과거 2.5억~2.75억원 거래를 현재 시세로 단순 적용하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “2.73억 실질취득”을 봐야 한다
감정가 260,000,000원이 두 번 유찰되어 최저가가 127,400,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이유진은 말소기준보다 앞서 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 270,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당액 145,183,600원을 합치면 매수인의 실질취득은 272,583,600원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 168,000,000원이고 거래 추세도 -27.5%입니다. 실질취득액은 최근 시세의 약 162.3%로, 추가 유찰이 발생해도 인수액이 그만큼 늘어 총 부담은 약 2.7억원 수준에 머뭅니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 크게 높은 대항력 인수형 오피스텔이라는 점이 이 사건의 결론입니다.