인천지방법원 2026타경500710. 부평동 부평라일플로리스2차 8층 804호로, 공부상 공동주택(도시형생활주택)이며 임차권등기 범위는 17.165㎡ 전부입니다. 현재 소유자는 이대로로 2022.10.17 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 105,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 주택임차권과 말소동의 확약서의 결합입니다.
임차인 노현우의 임대차계약일과 확정일자는 2022.09.26, 전입·점유개시는 2022.10.12입니다. 이후 2024.04.26 임차보증금 102,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 경매개시결정은 2026.01.28이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500710 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 150-25 부평라일플로리스2차 8층 804호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로101번길 35 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지2/15층 · 제8층 제804호 · 사용승인일 2013.09.13 |
| 임차권 범위 | 8층 804호 17.165㎡ 전부 |
| 소유자 | 이대로 · 2022.10.17 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 30,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 102,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 우리은행 근저당과 하나은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매에서 중요한 선후관계는 임차인의 전입·점유 2022.10.12와 임차권등기 2024.04.26이 경매개시결정 2026.01.28보다 앞선다는 점입니다. 따라서 노현우는 대항력 있는 임차인으로, 확약이 없으면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노현우 | 주거 (임차권등기) | 102,000,000원 | 2022.10.12 | 2022.09.26 | 2024.04.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
노현우는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 전입신고가 경매개시결정보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 본건에는 이 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 63,000,000원이고 현재 최저매각가는 30,870,000원으로 2회 유찰·감정가의 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 21,609,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 15,126,299원(감정가 24%)입니다.
다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 하락률입니다. 감정가에서 많이 내려왔다는 사실만으로 실제 시장가격보다 싸다고 결론 내리면 안 됩니다. 따라서 본 리포트는 30,870,000원을 ‘시세 대비 저가’로 평가하거나 가격 가점을 주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.1% 추정) | - | 955,660원 |
| 1. 임차인 노현우 보증금 (우선변제) | 102,000,000원 | 29,914,340원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차보증금 부족분은 72,085,660원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 권리 계산상 인수액이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 반영 시 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 토지는 도시형생활주택(원룸형아파트)·오피스텔 건부지로 이용됩니다.
- 입지. 인천부흥초등학교 서측 인근으로, 도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 후면상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 부평역(1호선·인천1호선)이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지2/15층 건물의 8층 804호이며, 사용승인일은 2013.09.13입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·소화전·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본건의 가장 중요한 안전장치입니다. 제출 사실뿐 아니라 실제 매각 후 임차권 말소가 이루어지는 조건과 범위를 입찰 전에 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 노현우의 을구 순위 5번 주택임차권에 한정해 반영합니다. 본건에는 실제 임차인이 1명으로 확인됩니다.
- 룰상 미배당액 구분. 현재 회차 72,085,660원은 확약이 없을 때의 인수 계산액입니다. 이를 실질 인수액으로 중복 반영하면 안 됩니다.
- 가격 판단 분리. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐입니다. 응찰가격은 별도로 시장가격과 물건 상태를 대조해 결정해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 주택임차권등기가 존재하는 만큼 현 점유상태와 인도 절차를 매각 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각기일 전 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 줄, 말소동의 확약서
표면만 보면 이 물건은 보증금 102,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 30,870,000원에서 보증금 미배당액 72,085,660원이 발생하는 전형적인 인수형 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 3회 유찰 시 81,179,962원, 4회 유찰 시 87,545,974원으로 룰상 미배당액도 늘어납니다.
하지만 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 룰상 미배당액을 실제 매수인 부담으로 더하지 않고 실질 인수 0원으로 판단합니다. 현재 회차 실질취득은 최저매각가 30,870,000원을 기준으로 보는 것이 일관됩니다.
다만 권리 부담이 해소된다고 곧바로 가격이 싸지는 것은 아닙니다. 감정가 63,000,000원에서 2회 유찰돼 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시장가격 대비 저평가라고 단정할 수는 없습니다. 권리의 핵심은 확약서 원문 확인, 가격의 핵심은 감정가 할인율과 시세 판단을 분리하는 것입니다.
