인천지방법원 2026타경500739. 인천 남동구 간석동 로젠하임 6층 603호, 전용 75.21㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 신재욱 씨이며, 등기상 가장 중요한 권리는 을구 5번 주택임차권입니다. 임차인 정다은은 2022년 10월 20일 전입, 2022년 9월 13일 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
이 사건은 단순히 “감정가 대비 49% 가격”만 보고 접근하면 위험합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 매수인의 실질 부담은 보증금 수준으로 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500739 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 68-10 로젠하임 6층603호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 75.21㎡ |
| 소유자 | 신재욱 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 95,550,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 갑구 7번 압류(남동구)로 판단됩니다. 이후 압류, 가압류, 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차권등기는 소멸하더라도 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정다은 | 6층 603호 75.21㎡ 전부 | 208,000,000원 | 有 | 有 | 가능성 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
로젠하임 동일 면적대 거래를 보면 전체 평균은 180,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 160,000,000원입니다. 최근 거래는 하락 추세로 최근 12개월 평균이 과거 포함 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 75.09㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 75.21㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2022.10 | 74.22㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2021.10 | 75.21㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 160,000,000원 |
최저가 95,550,000원만 보면 저렴해 보이지만, 인수 가능 보증금을 포함한 실질취득 210,119,900원은 최근 12개월 평균 160,000,000원을 웃돕니다. 따라서 임차권 확약 여부가 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트로 판단하기 어렵습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천교통정보센터 남측 인근으로 오피스텔·다세대·근린시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장과 간석오거리역 접근성이 있습니다.
- 용도. 준주거지역 내 오피스텔로 이용 중이며 기본 위생·급배수·승강기·기계식주차·도시가스·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 환금성. 총 15세대 규모 소규모 오피스텔로 거래 표본이 적고 최근 거래 추세는 하락(-20.0%)입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 실제 정다은 임차권 인수에 적용되는지 원본 확인이 필요합니다.
- 실질취득 기준 검토. 최저가만 보고 입찰하지 말고 인수 가능 보증금을 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사상 임차권자가 아닌 타인이 단기 임대로 거주 중인 것으로 조사되어 추가 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 욕실 타일 일부 파손 상태가 보고되어 감정평가서 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수 구조를 봐야 한다”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 경매의 핵심은 표시가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 투자 결과가 완전히 달라집니다. 확약이 적용되면 위험은 크게 줄어들지만, 확약 범위 확인 전에는 낮은 최저가만으로 안전한 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다. 권리는 확인 가능하지만, 최종 판단 기준은 임차권 확약과 실질취득가입니다.
