창원지방법원 2025타경12012. 김해시 삼계동 뷰어빌1 2층 202호, 전용 80.24㎡ 아파트입니다. 감정가 149,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 73,010,000원, 감정가의 49%입니다. 소유자 이상혁은 2014.12.05. 거래가액 163,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기 흐름의 출발점은 2013.06.17. 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고 공동담보목록 제2013-819호가 기재돼 있습니다. 데이터상 이 권리가 말소기준으로 잡혀 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 2014.12.05. 이 근저당에 일부포기 기록이 있으므로, 이 사건 목적물에 남은 담보 범위가 정확히 어디까지인지 등기 원본과 공동담보목록을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12012 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 301-4 뷰어빌1 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 김해대로 1830-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 80.24㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 2층 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 을지뷰어빌101동 · 총 13세대 · 2013.05.09. |
| 소유자 | 이상혁 (2014.12.05. 거래가액 163,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 99,855,455원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 원본 범위 확인
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계자 부재로 내부를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 따라서 “임차인 신고 없음”과 “실제 점유자 없음”을 같은 뜻으로 보면 안 됩니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대열람과 현장 점유를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격 여지는 있으나 표본은 1건
같은 단지에서 전용면적이 일치하는 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2026년 4월, 전용 80.24㎡ 4층이 90,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균·최저·최고·최신 거래가가 모두 같은 90,000,000원인 이유도 표본이 한 건뿐이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 80.24㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.24㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 73,010,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 90,000,000원의 81.1%입니다. 수치상 가격 여지는 존재하지만, 거래 사례가 한 건뿐이고 대상 호실은 2층, 비교 거래는 4층입니다. 내부 상태도 확인되지 않았으므로 81.1%라는 숫자만으로 시세보다 확실히 싸다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,180원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 71,295,820원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신대건 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 108,900,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 18,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 136,291,663원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,813,191,663원 중 71,295,820원만 배당되고, 미배당액은 1,741,895,843원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표의 신대건 가압류는 0원 배당 항목으로 포함돼 있으나, 등기에는 2013.10.18. 말소 기록이 있으므로 원본 대조가 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 1,741,895,843원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 1,763,404,589원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 35,774,900원 | 34,730,952원 | 1,778,460,711원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼계동 북부동 행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 남측으로 폭 약 5m 내외 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물 내 2층 202호입니다. 급배수·위생, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고, 공시지가는 913,500원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내부는 현장에서 확인하지 못해 외부관찰과 인근 유사물건을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 13세대의 소규모 단지이고 최근 확인 거래가 1건뿐입니다. 가격 비교의 신뢰도와 향후 매도 속도를 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공동담보 원본 확인. 을구 1번 근저당의 공동담보목록 제2013-819호와 2014.12.05. 일부포기 범위를 확인해 이 호실에 남은 담보관계를 대조하세요.
- 과거 가등기 확인. 2013.06.21. 가등기, 2013.10.04. 권리이전, 2014.11.14. 말소의 원인과 담보가등기 해당 여부를 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계와 내부 상태가 미상입니다. 현황조사서·전입세대·점유자·보증금·확정일자를 별도로 점검하세요.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2026.04. 4층 90,000,000원 한 건입니다. 대상은 2층이므로 층·향·수리 상태를 반영한 응찰 상한을 따로 정해야 합니다.
- 매각 진행상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.15.입니다. 매각결과, 변경·연기·취하 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
- 부대비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 인도·명도 비용과 취득 관련 비용은 실질 자금계획에 별도로 반영하세요.
맺으며 — 가격은 검토 가능, 권리는 원본 확인 후
현재 회차 실질취득액은 73,010,000원이고 최근 실거래 90,000,000원의 81.1%입니다. 인수액도 0원으로 계산됩니다. 여기까지만 보면 가격 여지가 있는 물건입니다. 그러나 실거래는 단 한 건이며 단지는 13세대에 불과하고 이미 2회 유찰됐습니다.
권리도 완전히 단순하지 않습니다. 1,500,000,000원의 선순위 근저당은 공동담보이고 일부포기 기록이 있으며, 과거 가등기와 권리이전·말소도 확인됩니다. 실제 점유와 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “인수 0원·가격 검토 가능, 원본 권리와 점유 확인 전에는 보류”입니다. 낮은 최저가보다 공동담보 범위, 가등기 말소 경위, 실제 점유자 확인이 먼저입니다.
