인천지방법원 2026타경500767. 부평구 부평동 투엠캐슬 5층 505호로, 전용 54.04㎡의 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 권영만이며 2020년 6월 11일 거래가 162,000,000원에 취득했습니다. 이후 2022년 5월 국세 압류, 같은 해 9월 주택도시보증공사의 가압류가 설정됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 주의할 부분은 등기상 말소되는 임차권과 대항력에 따른 보증금 인수 문제를 구분해야 한다는 점입니다. 김혁진은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 확정일자도 갖췄습니다. 따라서 원칙적인 배당 계산만 적용하면 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 미배당액이 매수인 부담으로 남습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실제 인수 판단이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

말소기준은 2022년 5월 4일 갑구 4번 국세 압류입니다. 과거 농협은행 근저당권은 2020년 6월 11일 이미 말소됐으므로 현재 인수 대상이 아닙니다. 국세 압류와 그 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명

김혁진은 대항력 및 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권자입니다. 보증금 162,000,000원에 대한 배당요구가 확인되며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 실질 인수 위험을 해소하는 핵심 근거입니다.

나준경은 2025.02.19 전입자로, 등재된 전입일 기준으로는 말소기준권리보다 후순위여서 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 임대차관계 및 점유 경위를 추가로 조사해야 합니다. 김혁진 관련 확약으로 나준경의 점유·명도 문제가 해소되는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 최저가 70%와 실질취득가의 차이

감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 105,000,000원입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단하기는 어렵습니다. 확약이 없다면 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되기 때문입니다.

확약 적용 전 배당모형에서는 매수인 부담이 낙찰가와 미배당 보증금의 합계인 164,270,000원입니다. 이는 보증금 162,000,000원에 추정 집행비용 2,270,000원이 반영된 계산입니다. 즉 대항력 인수형은 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

반면 확약이 해당 임차권의 잔여 보증금 인수까지 유효하게 해소한다면 실질취득액은 낙찰가 105,000,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다. 다만 확인된 비교 실거래가가 없으므로 이 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

단순 예상배당이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 복수 청구는 동일 채권의 중복 여부를 별도로 확인해야 합니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 확약의 효력 및 실제 배당 결과에 따라 인수 판단은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락이 총부담 하락은 아니다

위 총부담은 각 회차의 매각가와 제공된 인수 추정치를 합산한 금액입니다. 집행비용 추정의 차이 때문에 정확히 동일하지 않으나, 확약 미적용 시 실질취득 부담이 임차보증금 수준에 묶인다는 점은 같습니다. 확약 유효 시에는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 보되, 다른 비용과 점유 관련 위험은 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평동초등학교 남측 인근입니다. 주변은 상업용 부동산과 주상복합건물이 분포한 상업지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다. 인천도시철도 1호선 부평시장역이 도보권에 위치합니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조 14층 건물의 5층 505호이며, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 설비. 급·배수시설, 위생설비, 소화전, 승강기(15인승), 주차타워 및 도시가스 시설이 있습니다.
• 도로. 북서측 대로와 남서측 소로에 접한 토지입니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역세권 접근성을 갖춘 주거용 오피스텔이나, 실제 매매가격 및 매수 수요를 확인할 비교 실거래가를 확보한 뒤 가격 판단을 해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 3번 임차권등기 말소에 어떤 조건으로 적용되는지, 대항력 및 잔여 보증금 청구까지 해소하는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인 확인. 김혁진의 전입일 2021.09.29, 확정일자 2021.08.17, 보증금 162,000,000원 및 실제 배당관계를 대조해야 합니다.
• 별도 점유자 확인. 나준경은 기준권리 이후 전입했으나 보증금과 임대차관계가 미상입니다. 실제 점유 여부, 임대차계약 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 재매각 보증금. 일반적인 10%를 적용하면 안 됩니다. 명세서에 기재된 보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 회차 기준 21,000,000원입니다.
• 채권 중복 확인. 주택도시보증공사의 가압류 청구액 2,071,000,000원과 경매 신청 청구액 162,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 이를 각각 매수인이 인수하는 채무로 계산해서는 안 됩니다.
• 국세 압류 확인. 말소기준권리가 국세 압류인 만큼 세금 채권의 실제 배당관계와 예상배당표에 미반영된 항목을 확인해야 합니다.
• 실거래 확인. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 부평동 주변 유사 주거용 오피스텔의 최근 실거래와 실질취득원가를 대조해야 합니다.
• 점유·관리비 확인. 실제 거주자, 인도 가능성, 미납 관리비 및 주차타워 이용조건을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계 및 말소동의 확약서 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “이 사건의 핵심은 70%가 아니라 확약서”

투엠캐슬 505호는 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 105,000,000원으로 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 김혁진의 보증금이 162,000,000원이므로, 확약을 고려하지 않으면 현재 회차의 룰상 인수액은 59,270,000원이며 총부담은 164,270,000원입니다.

이와 달리 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권의 인수 문제까지 유효하게 해소한다면 김혁진 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 명세서에는 임차권이 인수권리로 병기돼 있으므로 확약의 실제 효력을 원본으로 확인해야 합니다. 별도 점유자 나준경의 보증금·점유관계도 확인이 필요합니다.

재매각에 따른 20% 입찰보증금과 비교 실거래가 확인도 놓쳐서는 안 됩니다. 확약의 효력 확인이 권리분석의 핵심이며, 가격 경쟁력은 실제 취득원가와 최근 시세를 대조한 뒤 판단할 사안입니다.