인천지방법원 2026타경500773. 인천 부평구 부평동 태강씨티 2층 203호 오피스텔입니다. 감정가는 203,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 99,470,000원입니다. 소유자는 권영만이며, 2021.09.16 매매를 원인으로 2021.09.30 소유권을 이전받았고 거래가액은 235,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 단순히 “감정가의 49%”라는 숫자가 아닙니다. 임차인 장소영은 2021.09.06 전입했고 확정일자는 2021.07.21이며, 말소기준권리인 2022.09.23 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인으로 봐야 합니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있고, 현 최저가 기준 배당 부족분은 137,720,460원입니다.
다만 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 장소영 임차인의 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 즉 배당 산식상 부족분과 낙찰 후 실질 부담을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 439-2 태강씨티 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 15층 중 2층 203호 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.09.30 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.09.23 압류
현재 권리분석의 기준점은 2022.09.23 국의 압류입니다. 2018.09.13 농협은행주식회사의 근저당권은 2021.09.03 이미 말소됐습니다. 이후 2022.09.26 주택도시보증공사 가압류, 2023.10.20 장소영 주택임차권등기, 2026.01.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 적용
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장소영 | 제2층 제203호 52.21㎡ 전부 | 235,000,000원 | 2021.09.06 / 2021.07.21 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
장소영의 사용관계는 주거(임차권등기)이고, 배당요구가 이뤄져 있습니다. 임차보증금은 235,000,000원입니다. 현재 최저가 99,470,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 2,190,460원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 97,279,540원이 배당됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 99,470,000원으로 감정가 203,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건 또는 주변 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
또한 확약이 없다는 가정에서는 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 임차보증금 235,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나며, 총 취득부담은 보증금 수준으로 수렴합니다. 다만 이 사건에는 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 분석에서는 그 구조를 그대로 매수인 부담으로 적용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 1. 임차인 장소영 보증금 | 235,000,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 장소영의 보증금 부족분은 137,720,460원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트의 매수인 실질 인수액에는 0원으로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장역 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 무난하며 인근에 버스정류장과 인천1호선 부평시장역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 203호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측과 동측으로 폭 약 40m, 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 판단의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상이 장소영 임차권등기임을 매각물건명세서와 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 현재 배당표상 미배당액은 137,720,460원이지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 전입·점유 확인. 장소영의 점유개시일은 2021.09.03, 전입일은 2021.09.06으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 확약이 없다면 대항력 인수 문제가 발생하는 구조입니다.
- 감정가 할인율 과신 금지. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
- 권리 변동 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 제출 상태를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 확약의 효력이 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 203,000,000원짜리 오피스텔이 99,470,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 본질은 가격보다 임차권에 있습니다. 장소영은 전입이 말소기준보다 빠르고 보증금이 235,000,000원인 대항력 임차인이어서, 확약이 없다면 배당 부족분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
이번에는 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 그 주된 인수 위험을 실질 0원으로 반영할 수 있습니다. 따라서 권리상 핵심은 확약서의 효력과 적용 범위를 원문에서 재확인하는 것이고, 가격상 핵심은 감정가 49%라는 숫자에 기대지 않고 실제 시장가격을 별도로 검증하는 것입니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 추가 검증이 필요합니다.
