인천지방법원 2026타경500778. 인천 서구 당하동 ‘라테라스’ 111동 3층 303호, 전용면적 비교 기준 47.85㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 박일성이고 2022.04.14. 거래가 175,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2023.06.27. 계양세무서장 관련 국 압류입니다. 이후의 인천광역시 서구 압류, 부천세무서장 관련 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기 순위 자체보다 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 천영은은 2022.03.10. 확정일자를 받고 2022.04.14. 전입·점유를 시작해 말소기준 2023.06.27.보다 앞섭니다. 보증금은 175,000,000원이고 배당요구도 했으므로, 확약이 없다면 낙찰가 하락만 보고 접근해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 천영은 부분은 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500778 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1080-18 라테라스 111동 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 5층 건물 중 3층 303호 |
| 비교 전용면적 | 47.85㎡ |
| 소유자 | 박일성 (2022.04.14. 거래가 175,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 사용승인일 | 2015.08.05. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약서가 승부를 바꾼다
2015년에 설정됐던 농협은행 근저당권 136,800,000원과 군위축산업협동조합 근저당권 16,800,000원은 2020.04.24. 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2023.06.27. 국 압류입니다. 천영은은 그보다 앞선 2022.04.14. 전입·점유와 2022.03.10. 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천영은 | 2022.04.14 / 2022.03.10 | 175,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원 확약 반영 |
| 박진아 | 2025.02.28 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 싸지만, 하락 추세를 함께 봐야 한다
가격 판단의 기준은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선합니다. 라테라스(110,111)의 비교 거래는 전체 4건이고, 최근 12개월 거래는 2025.04. 156,000,000원 1건입니다. 따라서 최근 12개월 평균도 156,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 48.78㎡ | 3 | 156,000,000원 |
| 2022.07 | 46.0㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2022.04 | 47.85㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2022.03 | 47.85㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 172,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 156,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 119,700,000원으로, 최근 12개월 평균 156,000,000원의 76.7%입니다. 따라서 확약서가 예정대로 효력을 발휘한다는 전제에서는 최근 거래가격보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -12.5%로 하락하고 있어 과거 전체 평균 172,750,000원을 근거로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,475,800원 |
| 1. 임차인 천영은 보증금(우선변제) | 175,000,000원 | 117,224,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 천영은 보증금 부족분은 57,775,800원으로 산정돼 있습니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 천영은에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 확약은 천영은에게만 적용되며 박진아의 임대차관계와는 별개입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서상 용도는 공동주택, 집합건축물대장상 용도는 다세대주택입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 인천백석초등교 서측 인근으로, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 각각 약 20미터 및 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역이며, 절대보호구역·상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 1,571,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2015.08.05.이며, 위생·급배수·승강기시설이 되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래·환금성. 라테라스(110,111)는 20세대이고 비교 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 33.33%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 천영은 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조해야 합니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 이 확약을 전제로 합니다.
- 박진아 별도 확인. 2025.02.28. 전입으로 말소기준 2023.06.27. 이후여서 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당표의 선순위 차감액과 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락장 보정. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 156,000,000원이지만 최근 거래 추세는 -12.5%입니다. 과거 전체 평균 172,750,000원을 입찰가 상향 근거로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 거래표본 확인. 최근 12개월 거래는 1건입니다. 해당 호수 상태와 3층 조건을 현장에서 확인해 156,000,000원 비교값을 다시 검증해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인·점유자가 확인되는 사건이므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 메리트의 전제는 확약의 확실성”
이 물건을 최저가 119,700,000원만 보고 단순한 1회 유찰 다세대로 보면 핵심을 놓칩니다. 천영은은 보증금 175,000,000원의 대항력 임차인이고, 배당표상으로는 57,775,800원의 인수액이 발생하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 천영은에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 119,700,000원으로 봅니다.
이 금액은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 156,000,000원의 76.7%로 가격상 여유가 있지만, 최근 거래 추세가 -12.5%라는 점을 반드시 함께 봐야 합니다. 또한 확약은 천영은에게만 적용되며, 박진아의 보증금 미상과 세금 압류 3건은 별도의 확인 포인트입니다. 결론적으로 확약의 적용을 원문으로 확인하면 가격 메리트가 보이지만, 확인 전까지는 조건부 접근이 맞는 사건입니다.
