인천지방법원 2026타경500783. 인천 남동구 구월동 더웰 12층 1202호, 전용 47.91㎡ 도시형생활주택으로 조사된 다세대 물건입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 도시형생활주택이고, 건물 외벽에는 “더웰 아파트”로 표시되어 있다는 감정 메모가 있습니다. 따라서 권리분석상 용도는 아파트로 단정하지 않고 다세대·도시형생활주택으로 보는 것이 맞습니다.
이 물건에서 가장 먼저 버려야 할 착시는 “최저가 1.89억이 실거래 평균 1.902억보다 조금 낮으니 무난하다”는 생각입니다. 실제 임차인은 박형수 1명이고, 보증금은 175,000,000원입니다. 전입신고일 2022.09.08, 확정일자 2022.08.08로, 말소기준으로 선언된 2023.11.13 남동구 압류보다 앞섭니다. 즉 대항력과 우선변제권이 모두 문제 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500783 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1142-25 더웰 12층 1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·도시형생활주택) · 전용 47.91㎡ · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 김관환 (2020.02.24. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기부 발급 | 2026.07.03 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 근저당은 배당에서 제외
등기부에는 2015년 중소기업은행 근저당 156,000,000원과 군위축산업협동조합 근저당 15,600,000원이 보이지만, 두 근저당은 모두 2020.02.24 해지말소되었습니다. 따라서 이 리포트의 배당표와 차트에서는 두 근저당권자를 배당대상 채권자로 반영하지 않습니다. 현재 핵심은 2023.11.13 남동구 압류, 2024.09.13 박형수 주택임차권등기, 2026.01.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박형수 제12층 제1202호 47.91㎡ 전부 | 점유개시 2022.09.06 전입 2022.09.08 확정 2022.08.08 | 175,000,000원 | 대항력 有 말소기준 압류보다 전입 선행 | 우선변제 有 확정일자 + 배당요구 | 실제 임차인 보증기관 승계 중복신고 아님 |
tenants 데이터상 is_subrogation=false, is_guarantor=false입니다. 따라서 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 박형수 1명이고, 분석상 보증금 총액도 175,000,000원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 숫자만 보면 99.4%, 권리까지 보면 보류
더웰 동일·유사 면적 최근 실거래 9건의 평균은 190,222,222원입니다. 신건 최저가 189,000,000원은 이 평균의 99.4%입니다. 숫자만 보면 감정가가 실거래 평균과 거의 붙어 있지만, 대항력 임차권이 걸린 물건에서는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 47.91㎡ | 10 | 189,000,000원 |
| 2025.09 | 47.91㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2025.04 | 47.91㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2024.12 | 48.48㎡ | 6 | 172,000,000원 |
| 2024.02 | 48.48㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2023.06 | 48.48㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2022.10 | 47.91㎡ | 11 | 168,000,000원 |
| 2022.08 | 48.48㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 47.91㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 190,222,222원 |
최근 실거래는 168,000,000원~240,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 44세대 규모의 소형 집합건물이라 표본이 많지 않고, 실거래 평균 하나만으로 안전마진을 단정하기 어렵습니다. 현재 회차에서 보증금이 전액 배당된다는 전제가 유지될 때만 실질취득은 189,000,000원으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,446,000원 |
| 1. 임차인 박형수 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 후순위 잔여 배당재원 | - | 10,554,000원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
2015년 중소기업은행·군위축산업협동조합 근저당은 2020.02.24 해지말소되어 배당대상으로 표시하지 않았습니다. 위 표의 10,554,000원은 매각대금에서 집행비용과 임차보증금 배당을 제외한 잔여 배당재원 표시이며, 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 싸지는 게 아니다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 189,000,000원 | 0원 | 189,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 151,200,000원 | 26,716,800원 | 177,916,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 120,960,000원 | 56,533,440원 | 177,493,440원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월중학교 남서측에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설·관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 석천사거리역(인천2호선)이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물 외벽에는 더웰 아파트로 표시되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 환금성. 더웰은 44세대, 사용승인일 2015.03.03의 소규모 집합건물입니다. 실거래는 있으나 표본이 9건이고 가격 편차가 큽니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 여부는 false로 제공되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소된 근저당 배당 제외. 중소기업은행·군위축산업협동조합 근저당은 2020.02.24 해지말소되었으므로, 현재 배당 리스크로 다시 계산하지 마세요.
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박형수 임차권등기 말소에 충분한지, 조건부인지, 적용 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 박형수 임차인은 전입 2022.09.08, 확정 2022.08.08, 보증금 175,000,000원으로 대항력과 우선변제가 모두 표시되어 있습니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 최저가 151,200,000원만 볼 것이 아니라 인수 26,716,800원을 더한 실질취득 177,916,800원으로 시세와 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 3-1 민간임대주택등기가 있으므로 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 제한의 현재 효력을 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 조건 확인이 먼저다
이 사건은 단순한 “신건 1.89억, 실거래 평균 1.902억” 물건이 아닙니다. 숫자만 보면 현재 최저가는 실거래 평균의 99.4%라 크게 비싸지 않아 보이지만, 권리의 중심에는 보증금 175,000,000원의 대항력 임차권등기가 있습니다. 현재 회차에서는 배당 시뮬레이션상 임차보증금 전액 배당으로 인수 0원이 계산되지만, 유찰이 시작되면 미배당 인수액이 바로 붙습니다. 또한 확약은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 표시되어 있을 뿐, 박형수 임차인의 권리 포기까지 확정하는 문구로 단정할 수 없습니다. 결론은 조건 확인형 보류입니다. 확약서 원본과 임차권 말소 가능성이 확인되기 전에는, 최저가만 보고 안전한 물건처럼 접근해서는 안 됩니다.
