93,100,000원
인천지방법원 2026타경500830. 도화탑클래스 11층 건물 중 6층 601호, 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 조석훈은 2022.09.15 매매를 원인으로 2022.09.28 소유권을 이전받았고 거래가액은 213,000,000원입니다. 이 사건에서 가격표만 보면 감정가 190,000,000원에서 두 차례 유찰돼 93,100,000원까지 내려온 물건이지만, 권리구조를 합치면 이야기가 완전히 달라집니다.
을구 3번 정하민 주택임차권은 보증금 210,000,000원, 확정일자 2022.07.26, 주민등록·점유개시 2022.09.05로 기재되어 있습니다. 강제경매개시결정일 2026.01.30보다 앞선 대항력 있는 임차권이며 배당요구도 확인됩니다. 현 회차 예상배당은 91,024,200원에 그쳐, 나머지 118,975,800원이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 6층601호 · 경인북길 459 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제6층 제601호 59.9070㎡ · 철근콘크리트구조 11층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.09.15 매매 · 2022.09.28 소유권이전 · 거래가액 213,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 핵심
2017.07.12 설정된 신한은행 근저당권 180,000,000원은 2022.09.05 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.01.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 정하민 임차권은 그보다 먼저 전입·점유했고 2024.06.05 임차권등기까지 마쳐, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 | 배당요구 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정하민 | 2022.09.05 | 2022.07.26 | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 | 2024.06.05 | 118,975,800원 인수 |
| 박이슬 | 2025.01.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 | 별도 확인 필요 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 다만 박이슬은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일 2025.01.24는 말소기준인 2026.01.30보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 약 2.1억 구조가 유지된다
대항력 있는 정하민의 보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 그래서 낙찰가가 낮아질수록 배당으로 회수하지 못한 보증금이 커지고, 그 부족분을 매수인이 인수합니다. 정하민만 놓고 보면 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 210,000,000원에 집행비용이 더해지는 수준으로 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 정하민 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 93,100,000원 | 118,975,800원 | 212,075,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,169,999원 | 146,403,061원 | 211,573,060원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 45,618,999원 | 165,602,143원 | 211,221,142원 |
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 정하민 보증금 | 210,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정하민 보증금 중 91,024,200원이 배당되고 118,975,800원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 이용상태는 오피스텔이며, 다세대주택 및 오피스텔 중심의 주거복합지대에 위치합니다.
- 위치. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 남동IC 남서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고, 경인로 등 간선도로변에 버스정류장이 있으며 북서측 근거리에 도화역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 6층 601호. 급배수·위생·소방·도시가스·승강기·기계식주차설비와 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 평지이며 업무시설 건부지로 이용 중이고 남동측 소로의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,325,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정하민 인수액부터 계산. 현재 최저가 93,100,000원만 보지 말고 정하민 미배당 118,975,800원을 더한 212,075,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 말소 조건과 대항력 포기 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 박이슬 임대차 확인. 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 계약금액, 점유관계, 배당요구 여부를 확인하지 않으면 추가 인수 위험을 계산할 수 없습니다.
- 임차권등기 상태 확인. 정하민의 을구 3번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리돼 있으므로 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 최신 가격 별도 확인. 감정가보다 알려진 실질취득액이 높으므로 입찰 전 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래가격을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “210,000,000원 임차보증금”을 봐야 한다
이 물건의 첫인상은 감정가 190,000,000원에서 93,100,000원까지 떨어진 2회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 권리까지 합치면 현재 회차에서 정하민에게 91,024,200원만 배당되고 118,975,800원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 알려진 실질취득은 212,075,800원입니다.
3회, 4회 유찰돼 최저가가 더 내려가도 정하민 미배당액이 함께 증가해 실질취득은 각각 211,573,060원, 211,221,142원으로 큰 차이가 없습니다. 여기에 박이슬의 보증금·확정일자도 미상입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 확인 포인트지만, 확인된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않고, 미상 임차위험까지 남아 있는 물건입니다.
