창원지방법원 2025타경12021. 골든타워 9층 901호와 관련된 경매입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 901호와 902호는 내부 경계벽체 없이 일체로 근린생활시설 ‘비전 스크린골프’로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각 및 하나의 근린생활시설로 이용 중이라는 내용이 적혀 있습니다.
현재 소유자는 장성문이고, 2023.04.27 설정된 이곡새마을금고 근저당권 1,680,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2025.02.18 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이후 제로자산관리대부주식회사 근저당, 하나카드·삼성카드 가압류, 창원시·국 압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12021 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 35-2 골든타워 9층 901호 · 도로명 마디미로 57 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 901호·902호를 내부 경계벽체 없이 일체의 근린생활시설(비전 스크린골프)로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상10층 내 9층 |
| 소유자 | 장성문 |
| 감정가 / 최저가 | 1,153,400,000원 / 395,616,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,599,942,791원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로한면 · 1,099.7㎡ |
| 공시지가 | 3,173,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 점유 확인이 먼저
말소기준은 2023.04.27 이곡새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 제로자산관리대부주식회사 근저당과 카드사 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 부분은 등기 순서가 아니라 정인찬·신소현의 전입일이 말소기준보다 앞선다는 점입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정인찬 | 516.0700㎡ | 2022.06.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 신소현 | 26.2715㎡ | 2022.06.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
② 가격 판단 — 34%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,153,400,000원, 현재 최저매각가는 395,616,000원으로 3회 유찰 후 감정가 34% 구간입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 276,931,200원, 5회 유찰 시 193,851,840원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 395,616,000원 | 389,277,376원 | 2,526,422,802원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 276,931,200원 | 272,254,163원 | 2,643,446,015원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 193,851,840원 | 190,337,914원 | 2,725,362,264원 | 0원 |
이 사건은 동일·인근 실거래 가격 수치가 확인되지 않아 현재 최저가를 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 더구나 선순위 전입 점유자 2명의 보증금이 미상이라, 실제 인수금이 발생한다면 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 395,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,338,624원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 1,680,000,000원 | 389,277,376원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 제로자산관리대부주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 18,679,546원 | 0원 |
| 5. 갑구 22번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,020,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,915,700,178원 중 채권자 예상배당은 389,277,376원, 미배당은 2,526,422,802원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 두 점유자의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 임차보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대우아파트 북동측 인근에 위치하며 근린생활시설과 대단위 아파트단지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 901호·902호는 일체로 근린생활시설인 비전 스크린골프로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하3층 지상10층 건물로 위생·급배수·냉방·소방·승강기 및 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평탄한 정방형 상업용 건부지이며 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 역사문화환경보존지역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 정인찬·신소현의 보증금이 미상입니다. 실질취득비용 판단 전에 반드시 금액을 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 점유자의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 미배당 인수 범위를 계산하기 어렵습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 901호·902호가 내부 벽체 없이 하나의 비전 스크린골프로 이용되고 있으므로 매각 대상과 현황 경계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 을구 7번 근저당은 2025.02.18 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제사차유한회사 근질권이 설정됐습니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 가격 수치가 없어 395,616,000원이 시장가 대비 저렴한지 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙폭보다 보증금 미상이 먼저”
이 물건은 감정가 1,153,400,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 395,616,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크게 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아닙니다. 정인찬·신소현 2명의 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 보증금이 모두 미상이기 때문입니다. 따라서 등기상 인수액 0원을 곧바로 실제 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되는 구조이지만, 선순위 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 실거래 시세 수치도 없어 감정가 대비 34%라는 사실만으로 ‘싸다’고 평가하기 어렵습니다. 이 사건은 입찰가 계산보다 먼저 점유자 보증금·확정일자·배당관계를 확인해야 하는 물건입니다.
