창원지방법원 2025타경12021. 창원 성산구 상남동 골든타워 9층 901호로, 감정 이용상태는 901호와 902호를 내부 경계벽 없이 하나의 근린생활시설인 비전 스크린골프로 사용하는 형태입니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각과 일체 이용 사실이 기재되어 있습니다. 등기상 말소기준은 2023.04.27. 이곡새마을금고가 설정한 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권이며, 해당 근저당권은 2025.02.18. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
말소기준 이후 설정된 제로자산관리대부주식회사의 근저당권 1,200,000,000원, 하나카드와 삼성카드의 가압류, 창원시와 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리와 별개로, 2022.06.20.과 2022.06.21. 전입한 점유자 2명이 존재합니다. 이들의 전입은 말소기준보다 앞서므로 보증금 규모와 배당 여부를 확인하지 않은 상태에서는 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12021 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 35-2 골든타워 제9층 제901호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지·집합건물 · 901호와 902호를 일체로 근린생활시설(비전 스크린골프)로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층·지상10층 내 9층 · 승강기·지하주차장·소방·냉방설비 |
| 소유자 | 장성문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,153,400,000원 / 565,166,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,599,942,791원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 점유가 핵심
장성문은 2023.04.27. 소유권을 취득했고 같은 날 이곡새마을금고 앞으로 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2025.02.18. 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 같은 근저당권부 채권에는 느티나무제사차유한회사 앞으로 채권최고액 1,680,000,000원의 근질권도 설정되어 있습니다.
후순위 등기들은 매각으로 정리되지만, 신소현은 2022.06.20., 정인찬은 2022.06.21. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 미상인 만큼 두 사람을 단순히 “인수 0원”으로 처리할 수 없습니다. 실제 점유자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정인찬 | 516.0700㎡ | 2022.06.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신소현 | 26.2715㎡ | 2022.06.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 565,166,000원으로 감정가 1,153,400,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 표면 가격은 크게 내려왔지만, 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐 실제 거래시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 더 중요한 문제는 선순위 점유자 2명의 보증금이 미상이라는 점입니다.
따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가 565,166,000원 하나가 아니라, 565,166,000원 + 낙찰자가 인수할 수 있는 미배당 보증금이어야 합니다. 인수액이 밝혀지기 전에는 “감정가 절반이므로 싸다”거나 “2회 유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 565,166,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,051,660원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 1,680,000,000원 | 557,114,340원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 제로자산관리대부주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 18,679,546원 | 0원 |
| 5. 갑구 22번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,020,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,915,700,178원 중 예상배당은 557,114,340원, 미배당은 2,358,585,838원입니다. 을구 7번 근저당권은 2025.02.18. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 공동담보가 설정되어 있어 실제 배당은 다른 공동담보 부동산의 매각·배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 565,166,000원 | 557,114,340원 | 2,358,585,838원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 395,616,200원 | 389,277,573원 | 2,526,422,605원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 276,931,340원 | 272,254,301원 | 2,643,445,877원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 901호와 902호를 일체로 근린생활시설인 비전 스크린골프로 이용 중입니다. 호별 내부 경계벽은 설치되어 있지 않습니다.
- 입지. 창원시 성산구 상남동 대우아파트 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 1,099.7㎡의 평지·정방형 상업용 토지이며 북서측 왕복 2차선 도로와 접합니다. 공시지가는 3,173,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역· 중점경관관리구역에 포함되고 중로2류와 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반 사항은 확인되지 않았으며, 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 단일 근린생활시설로 일체 이용 중인 대형 점유 공간이므로 일반 주거용보다 매수자 범위와 명도·재임대 검토 항목이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원본 확인. 정인찬·신소현의 임대차계약서와 보증금, 점유 근거를 확인하고 인수 가능액을 별도로 계산해야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 전입일만으로 최종 판단하지 말고 사업자등록, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수 가능액, 취득비용을 합친 금액을 기준으로 정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 901호·902호의 매각 대상 범위, 대지권, 호별 등기와 현황, 내부 경계벽 복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 영업시설 소유관계. 스크린골프 설비·집기·인테리어가 매각 대상인지, 임차인 또는 제3자 소유인지 확인해야 합니다.
- 공동담보 배당. 골든타워 902호와 청남우노프라자 401호 등 공동담보의 진행 상태와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 조세·관리비. 당해세, 체납 관리비, 공용부분 부담과 영업 관련 공과금을 관리주체와 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 가격”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
이 물건은 감정가 1,153,400,000원에서 두 차례 유찰돼 565,166,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 등기부만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 신소현과 정인찬의 전입일은 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 모두 미상입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “등기 후순위는 소멸, 실제 인수액은 미확정”입니다. 보증금이 확인되기 전에는 최저가를 실질취득가로 사용할 수 없고, 감정가 대비 49%라는 수치도 투자 메리트의 근거가 되지 못합니다. 가격 검토보다 선순위 점유자 2명의 권리와 보증금 확인이 먼저인 사건입니다.
