부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경500834 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 57.8920㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

114,210,000원 1억 1,421만 감정가 162,000,000원

감정가의 70% 2026-07-29 낙찰

최저매각가 113,400,000원 최저가 대비 +0%

낙찰일

07-29 낙찰 완료

인천지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,134만원

최저가의 10% · 11,340,000원

실거래 대비

▼ 17.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.39억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 1.134억이지만 대항력 임차보증금 부족분 98,987,600원 인수 구조를 확인해야 하는 오피스텔입니다.

가격 최저가 113,400,000원이나 실질취득은 낙찰가+인수액 구조로 판단 필요
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 11,340,000원
리스크 김지은 임차권등기 보증금 210,000,000원, 최성일 점유 보증금 미상 확인 필요

한 줄 평 최저가만 보면 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔지만, 핵심은 대항력 있는 임차권입니다. 김지은 임차인의 보증금은 210,000,000원이고 우선변제권을 행사합니다. 현재 회차 기준 배당 부족분은 98,987,600원으로 계산되어 매수인 실질취득 비용에 반영해야 합니다.

감정가 / 최저가

162,000,000원

최저 113,400,000원

실질취득 부담

212,387,600원

최저가+임차 부족분

인수 예상액

98,987,600원

김지은 보증금 부족분

핵심지표

임차권 위험

대항력·우선변제

인천지방법원 2026타경500834. 인천 남동구 구월동 룩소르주상복합 407호 오피스텔입니다. 감정가는 1.62억원, 현재 최저매각가는 1.134억원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격 하락이 아니라 임차권등기와 대항력 임차인의 존재입니다. 김지은 임차인은 전입·확정일자가 말소기준권리 이전으로 확인되어 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2026타경500834 (강제경매)
소재지	인천광역시 남동구 구월동 1144-10 룩소르주상복합아파트 4층407호
물건종류 / 전용	오피스텔 · 57.892㎡
소유자	윤광노
감정가 / 최저가	162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 210,000,000원
매각기일	2026.07.29

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 갑구 압류(2023.11.27)로 확인됩니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 주택임차권등기(김지은)는 매수인 인수 가능성이 있는 주요 권리입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계 위험
김지은	210,000,000원	有	有	인수 가능
최성일	미상	없음	확인 필요	낮음

⚠️ 김지은 임차인 인수 구조 현재 매각가 113,400,000원 기준 배당 가능액은 111,012,400원이며, 임차보증금 210,000,000원 중 98,987,600원이 부족분으로 계산됩니다. 낙찰가는 낮아져도 대항력 임차인의 미배당 인수 부담은 증가할 수 있어 최저가만으로 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

룩소르주상복합 동일권역 거래 12건 기준 전체 평균은 182,166,666원입니다. 최근 12개월 평균은 172,500,000원, 최신 거래는 150,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -7.8%로 하락 흐름입니다.

거래월	면적	층	거래가
2024.07	57.6㎡	7	150,000,000원
2024.02	59.4㎡	6	155,000,000원
2024.02	57.6㎡	5	150,000,000원
2023.11	62.01㎡	7	235,000,000원
평균	12건	-	182,166,666원

배당 분배 (최저가 113,400,000원)

감정가·실질취득 vs 실거래

임차 인수 부담을 포함한 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 김지은 보증금 210,000,000원 중 미배당 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
확약 확인. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 인수 범위는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
점유 확인. 최성일 점유자의 보증금 미상 부분은 별도 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 말고 임차 위험 포함 총 취득비용으로 계산해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 시작일 뿐”

이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아 보이지만, 오피스텔 경매에서 중요한 것은 낙찰가격 자체가 아닙니다. 대항력 있는 임차권이 존재하면 매수인의 실제 부담은 달라집니다. 권리관계와 확약 내용을 최종 확인한 뒤, 임차 위험을 포함한 실질취득가 기준으로 입찰 여부를 결정해야 하는 사건입니다.

부동산강제경매

낙찰가보다 중요한 것은 임차보증금 — 인천 룩소르주상복합 407호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 시작일 뿐”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-29	유찰	1억 6,200만원
2	2026-07-29	대기	1억 1,340만원