인천지방법원 2026타경500842. 계양구 장기동 하이츠타운 102동 2층 203호의 다세대주택입니다. 감정가는 116,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,840,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 가격을 결정하는 것은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다.
최은비는 2022.05.02 전입했고 확정일자는 2022.04.15입니다. 말소기준권리인 2023.02.15 강서세무서장의 압류보다 앞서며, 보증금은 227,000,000원입니다. 배당요구도 2024.05.24 이루어져 우선변제권을 행사하지만 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 55,416,880원만 배당되고, 171,583,120원이 남습니다. 이 부족분을 매수인이 인수하는 계산이므로 실질취득액은 228,423,120원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장기동 128-6 하이츠타운 102동 2층203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 장기서로12번길 5-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 4층 건중 2층 203호 |
| 임차권 범위 | 2층 203호 46.33㎡ 전부 |
| 소유자 | 조환성 (2022.03.17 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 227,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.02.15 강서세무서장의 압류입니다. 이후의 영등포세무서·금천세무서·계양구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 최은비의 전입일 2022.05.02는 말소기준보다 빠릅니다. 등기부의 주택임차권등기는 2024.05.24이지만 전입·점유와 확정일자는 그보다 앞선 시점으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최은비 2층 203호 46.33㎡ 전부 | 2022.05.02 / 2022.04.15 배당요구 2024.05.24 | 227,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 171,583,120원 인수 |
| 김명옥 | 2024.12.19 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 김명옥은 2024.12.19 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 보증금과 확정일자는 미상입니다. 최은비는 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 핵심 임차인입니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 안 내려간다
이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 대항력 임차인의 보증금 227,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차에서는 56,840,000원을 낙찰대금으로 내고 171,583,120원을 추가로 인수하므로 실질취득 228,423,120원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 56,840,000원 | 171,583,120원 | 228,423,120원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 39,788,000원 | 188,328,184원 | 228,116,184원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 27,851,600원 | 200,049,729원 | 227,901,329원 |
3회 유찰 시에도 실질취득은 228,116,184원, 4회 유찰 시에도 227,901,329원입니다. 즉 최저매각가가 56,840,000원에서 27,851,600원까지 내려가더라도 전체 부담은 227,000,000원 보증금 수준에 수렴합니다. 최저가가 낮아지는 것 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 1. 임차인 최은비 보증금 | 227,000,000원 | 55,416,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 227,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 56,840,000원 전액이 집행비용과 최은비의 우선변제에 사용됩니다. 최은비 보증금의 부족분 171,583,120원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천계양초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·다가구주택이 혼재하는 주거지입니다. 인근에 각급 학교·소규모 점포·관공서·공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하며, 전반적인 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 파벽돌 및 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 위생시설·급배수시설·승강기·도시가스시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 12m, 남서측 폭 약 7m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(장기(구획정리))·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 56,840,000원에 낙찰받더라도 인수액 171,583,120원을 합친 부담은 228,423,120원입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으나, 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 확인해야 합니다. 대항력 포기가 확인되지 않는 한 인수 0원으로 보면 안 됩니다.
- 최은비 배당액 재확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 최은비 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
- 김명옥 점유관계 확인. 2024.12.19 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자 등 임대차 조건이 확인되지 않았으므로 명도와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 228,116,184원·227,901,329원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,684만원 낙찰”이 아니라 “약 2.28억 취득”
이 물건의 가장 큰 착시는 두 번 유찰된 최저가입니다. 감정가 116,000,000원짜리 다세대가 56,840,000원까지 내려와 보이지만, 최은비의 대항력 있는 보증금은 227,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당으로는 55,416,880원만 회수되고 171,583,120원이 부족하므로, 매수인의 실질 부담은 228,423,120원입니다.
더 유찰돼도 상황은 근본적으로 달라지지 않습니다. 낙찰가가 줄어든 만큼 미배당 인수액이 커져 3회 유찰 시 228,116,184원, 4회 유찰 시 227,901,329원으로 실질취득이 보증금 수준에 수렴합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 확인사항이지만, 현재 자료만으로 대항력 포기까지 확인되는 것은 아닙니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 확약서 원문 확인 전에는 인수형으로 봐야 하는 사건입니다.
