인천지방법원 2026타경500933. 부평구 부개동 신화에이스빌 1동 5층 504호의 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 2023.06.29. 압류와 한아름의 주택임차권입니다. 말소기준은 갑구 6번 국의 압류이고, 한아름은 그보다 앞선 2022.01.06. 전입·점유와 2021.12.08. 확정일자를 갖추고 있어 원칙상 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 최저가에서 단순 배당계산을 하면 보증금 125,000,000원 중 48,199,180원만 배당되고 76,800,820원이 남습니다.

그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 “을구 순위 5번 주택임차권등기, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시합니다. 따라서 한아름 임차권에 관한 76,800,820원은 계산상 인수액일 뿐, 정확도 규칙에 따른 실질 매수인 부담은 0원입니다. 이 확약의 효력은 한아름의 임차권에 한정해 판단해야 하며, 다른 점유자나 계약관계까지 자동으로 해소시키는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 포인트

2002년 하나은행 근저당과 2008년 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2023.06.29. 국 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 2025.12.26. 압류, 2026.02.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 한아름의 주택임차권은 등기일 자체는 2024.02.01.이지만 전입·점유가 2022.01.06.으로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석해야 합니다.

② 임차인·점유자 — 실제 3명 확인

한아름은 보증금 125,000,000원의 실제 임차인이고, 주택도시보증공사는 이 임차인의 명의로 중복 기재된 보증기관 승계 임차인이 아니라 갑구 가압류권자·경매신청채권자로 나타납니다. 따라서 실제 임차인·점유자로 확인되는 사람은 3명입니다. 이영우와 곽예나는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 보증금과 계약 내용이 확인되지 않았으므로 현장 점유 및 매각물건명세서 원문 대조는 필요합니다.

③ 가격 판단 — 최저가 49%지만 시세 비교 자료는 없다

감정가는 101,000,000원, 현재 최저매각가는 49,490,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건에는 동일 지역·유형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 12개월 추세 자료가 없습니다. 따라서 단순히 “감정가의 절반”이라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.

확약을 반영하면 한아름 보증금의 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 49,490,000원입니다. 하지만 이 금액을 주변 시세와 직접 비교할 근거가 없으므로 입찰가는 별도의 최근 거래 조사 후 결정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)

배당계산 자체로는 한아름 보증금 부족분 76,800,820원이 발생하지만, 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 계산액입니다. 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서에 따라 한아름 관련 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 5층 504호입니다.
• 주위환경. 부평여자중학교 남측 인근의 다세대주택 중심 주택지대로, 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 부평문화로 등에 버스정류장이 있으며 부개역이 608m 거리에 있습니다.
• 생활환경. 부평여자중학교 도보 2분, 대촌공원 도보 3분, 누코아중동백화점 도보 18분으로 기재돼 있습니다.
• 도로. 세장형 평지이며 북측 소로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 건물 특이사항. 본건 건물은 1동과 2동이 구조상 일체로 연결되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 한아름 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심이므로 매각물건명세서와 제출된 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
• 한아름 권리관계 확인. 임대차계약일 2021.12.08., 전입·점유 2022.01.06., 확정일자 2021.12.08., 보증금 125,000,000원의 일치 여부를 원본에서 재확인해야 합니다.
• 이영우·곽예나 점유 확인. 두 사람은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 계약관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유 여부와 명도 상대방을 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 별도 조사 없이는 판단할 수 없습니다.
• 건물 구조 확인. 1동과 2동이 구조상 일체로 연결돼 있다는 기재가 있으므로 현황과 출입 동선, 공용부분을 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건을 최저가 49,490,000원과 보증금 125,000,000원만 놓고 보면 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 실제로 기계적 배당표에서도 76,800,820원의 미배당 보증금이 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 한아름에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.

따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가 49,490,000원을 중심으로 봐야 합니다. 다만 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 시세가 없어 가격 메리트는 별도의 시장조사가 필요합니다. 권리상 핵심은 확약서의 내용과 효력, 실무상 핵심은 이영우·곽예나를 포함한 현재 점유관계입니다. 확약 확인 후 권리는 접근 가능, 가격 판단은 보류가 이 사건의 결론입니다.