인천지방법원 2026타경500936. 부평동 하이네스빌 3동 503호, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저가는 감정가 118,000,000원의 49%인 57,820,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 대항력 임차권을 읽는 데 있습니다.
김학원은 임대차계약일 2021.08.25, 확정일자 2021.08.25, 주민등록 및 점유개시 2021.09.24이고 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.07.05 국의 압류보다 전입이 빨라 대항력이 있는 임차인입니다. 통상이라면 낙찰가가 보증금보다 낮을 때 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있어 최저가만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500936 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 438-63 하이네스빌 3동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 제5층 제503호 35.88㎡ 전부 |
| 소유자 | 박일성 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2001.04.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 있다
말소기준권리는 2023.07.05 국의 압류입니다. 그 뒤 2023.07.13 주택도시보증공사의 225,000,000원 가압류, 2025.12.26 국의 압류, 2026.02.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순번보다 앞선 임차인의 점유·전입입니다. 김학원은 2021.09.24 전입·점유를 시작했으므로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김학원 | 130,000,000원 | 2021.09.24 | 2021.08.25 | 대항력 有 우선변제 |
김학원은 임차권등기까지 마친 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 57,820,000원 가정 시 집행비용 1,440,760원을 제외한 56,379,240원이 임차인에게 배당되고, 보증금 기준 미배당액은 73,620,760원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 57,820,000원으로 감정가 118,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건이나 인근 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 다세대주택은 개별 동·층·상태와 거래 표본에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로, 낙찰가 상한은 별도의 최근 실거래 확인 뒤 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,440,760원 |
| 1. 임차인 김학원 보증금 | 130,000,000원 | 56,379,240원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당은 73,620,760원입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어 본 분석에서는 김학원 임차인에 대한 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 북서측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부평시장역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제503호이며 사용승인일은 2001.04.12입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각조건대로 적용된다는 전제입니다.
- 보증금 130,000,000원 구조 이해. 확약 미적용 시 현재 회차 계산상 미배당 73,620,760원이 생기는 대항력 임차권입니다.
- 가격 별도 검증. 최근 실거래 시세 수치가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 마세요.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 40,474,000원, 4회 유찰 시 28,331,800원이지만 확약 미적용 인수 계산액은 각각 90,654,532원, 102,578,172원으로 증가합니다.
- 현장 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 말소동의 확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 싸 보이는 숫자보다 ‘확약’이 먼저다
현재 최저가 57,820,000원만 보면 감정가 118,000,000원의 49%라 눈에 띕니다. 그러나 김학원은 보증금 130,000,000원의 대항력 임차인이라, 확약이 없다면 현재 회차 미배당 73,620,760원이 매수인 부담으로 이어질 수 있는 구조입니다. 이번 사건의 차이는 주택도시보증공사가 임차권등기 말소동의 확약서를 제출했다는 점입니다. 그 확약을 적용하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원이고 현재 회차 실질취득은 57,820,000원입니다. 다만 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 확약 확인이 우선, 가격은 실거래 검증이 우선인 물건입니다.
