인천지방법원 2026타경500936. 부평구 부평동 하이네스빌 3동 503호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건은 겉으로는 감정가와 최저가가 모두 118,000,000원인 신건이지만, 권리분석의 중심은 최저가가 아닙니다. 임차권등기된 김학원 임차인의 보증금이 130,000,000원으로 최저가보다 크기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어나 매수인 실질 부담은 보증금 수준으로 붙는 대항력 인수형입니다.
다만 제공 데이터의 notes에는 “을구 순위 11번 주택임차권등기”가 인수권리로 명시되면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 적혀 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 김학원 임차권의 매수인 인수액을 실질 0원*으로 처리하되, 확약이 없을 때의 룰상 인수액은 각주처럼 병기합니다. 이 확약은 해당 임차권에 대한 판단일 뿐이며, 입찰 전 원본 확약서의 범위·조건·말소 이행 가능성은 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500936 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 438-63 하이네스빌 3동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 제5층 제503호 35.88㎡ 전부 |
| 소유자 | 박일성 (2021.08.25 매매, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.07.05 압류
제공 데이터상 말소기준권리는 2023.07.05 국 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 부천세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 김학원 임차인은 임차권등기 접수일 자체는 2024.02.21이지만, 등기 내용상 전입 2021.09.24와 확정일자 2021.08.25가 말소기준보다 빠릅니다. 그래서 단순 후순위 임차권으로 보지 말고, 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당 문제로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 권리 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김학원 | 제5층 제503호 35.88㎡전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2021.09.24 확정 2021.08.25 배당요구 2024.02.21 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 실질 0원* 확약 없으면 룰상 14,452,000원 |
tenants 데이터의 is_subrogation과 is_guarantor는 모두 false입니다. 따라서 이 표의 김학원은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 보증금은 130,000,000원 하나만 반영해야 하며, 주택도시보증공사의 가압류·경매신청 채권과 임차보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 김학원 보증금 | 130,000,000원 | 115,548,000원 | 부족분 14,452,000원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 58,500,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 전상현 | 20,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 노성농업협동조합 | 32,500,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 부평신용협동조합 | 45,500,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 현대라이프생명보험주식회사 | 67,600,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 8. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용과 임차인 배당에서 모두 소진됩니다. 표의 “매수인 인수 14,452,000원”은 확약이 없을 때의 룰상 금액이며, notes의 말소동의 확약서가 유효하면 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
④ 가격 판단 — 최저가 착시를 버려야 한다
이 물건은 현재 신건이라 최저가가 감정가와 같은 118,000,000원입니다. 등기부상 박일성의 2021.08.25 취득 거래가액은 130,000,000원이지만, 제공 데이터에는 최근 실거래 표본이 없습니다. 따라서 “2021년 취득가보다 낮다”는 정도는 말할 수 있어도, 현재 시세 대비 명확히 싸다고 단정하면 안 됩니다.
더 중요한 것은 대항력 임차권 구조입니다. 확약 전 기준으로는 최저가 118,000,000원에 낙찰받아도 룰상 인수액 14,452,000원이 붙어 실질 부담이 132,452,000원까지 올라갑니다. 즉 확약이 없으면 “최저가 1.18억”이 아니라 “대항력 보증금 1.30억 수준의 부담”으로 봐야 합니다. 반대로 확약서가 유효하고 말소가 이행되면 실질취득은 118,000,000원*으로 정리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역인 부평시장역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제503호이며, 사용승인일은 2001.04.12입니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비, 난방설비를 갖추었습니다.
- 토지·규제. 사다리형 토지의 공동주택 건부지이며, 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 하자 메모. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 플래그는 false입니다. 다만 임대관계는 미상으로 표시되어 원본 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약서가 김학원 임차권등기 말소와 매수인 인수 배제까지 포괄하는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. “확약 제출”과 “실제 말소 완료”는 다릅니다. 매각 후 말소 절차와 필요 서류를 사전에 점검하세요.
- 확약 밖 점유 확인. tenants 데이터상 실제 임차인은 김학원 1명이지만, 현황·점유·전입세대 원본을 통해 추가 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국 압류가 말소기준으로 잡힌 사건입니다. 배당표에는 당해세·최우선변제 일부 항목이 미반영될 수 있으므로 세금 우선배당 가능성을 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 확약 유효 시 실질취득 118,000,000원*, 확약 불명확 시 신건 룰상 부담 132,452,000원으로 따로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·확약서 원본 대조 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있으면 조건부 접근, 없으면 대항력 인수형”
이 사건은 단순히 최저가 118,000,000원의 신건 다세대가 아닙니다. 임차인 김학원의 전입과 확정일자가 말소기준보다 빠르고, 보증금 130,000,000원이 최저가보다 커서 원칙적으로는 대항력 인수형입니다. 확약이 없다면 신건에서도 룰상 인수 14,452,000원이 붙고, 1회·2회 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 인수액은 더 커집니다.
다만 이 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 그 확약이 유효하고 말소가 이행된다는 전제에서는 김학원 임차권 인수는 실질 0원*입니다. 결론은 명확합니다. 확약서 원본이 확인되면 조건부 입찰 검토 가능, 확인 전에는 가격 메리트가 아니라 인수위험을 먼저 보는 물건입니다.
