부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경500937 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트조 34.49㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

84,588,000원 8,458만 감정가 139,000,000원

감정가의 60% 2026-09-01 낙찰

최저매각가 68,110,000원 최저가 대비 +24%

낙찰일

09-01 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

681만원

최저가의 10% · 6,811,000원

실거래 대비

▲ 51.0% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 1건 평균 5,600만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 인수 위험이 핵심인 오피스텔. 유찰로 최저가는 낮아졌지만 실질취득비용 기준 검토 필요.

가격 최저가 68,110,000원이나 임차보증금 부족분 67,515,980원 인수 가능성으로 실질취득 약 135,625,980원 수준
자금 입찰보증금 약 6,811,000원 · 인수 예상액 67,515,980원
리스크 임차권등기 이길 보증금 134,000,000원, 대항력·우선변제권 보유

한 줄 평 최저가는 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 임차권등기된 이길 씨의 보증금 1.34억 중 배당 부족분 67,515,980원을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 낮은 낙찰가만 보고 접근하면 안 되는 임차권 인수형 물건입니다.

감정가 / 최저가

139,000,000원 / 68,110,000원

2회 유찰

실질취득 추정

135,625,980원

낙찰가+인수 예상액

임차보증금 인수

67,515,980원

미배당 부족분

핵심지표

D 등급

임차권 인수 리스크

인천지방법원 2026타경500937. 인천 미추홀구 주안동 더원시티 504호 오피스텔입니다. 전용 34.49㎡ 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 감정가는 1억3900만원에서 2회 유찰 후 최저가 6811만원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 물건의 진짜 분석 포인트는 할인율이 아니라 을구 임차권등기입니다.

임차인 이길 씨는 2022년 전입·점유를 시작했고 확정일자도 갖춘 상태입니다. 임차권등기가 설정되어 있으며 배당요구를 했지만, 현재 매각가 기준 배당액은 보증금 전액에 미치지 못합니다. 부족분은 매수인 인수 위험으로 남습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2026타경500937 (강제경매)
소재지	인천광역시 미추홀구 주안동 395-20 더원시티 5층504호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 주거용 오피스텔 이용
소유자	박일성
감정가 / 최저가	139,000,000원 / 68,110,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 134,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 7번 주택임차권은 별도 검토 대상입니다. 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고 있으며, 배당 부족분이 발생하면 매수인에게 인수될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

임차인	보증금	권리	위험
이길	134,000,000원	대항력 有 · 우선변제권 有	부족분 67,515,980원 인수 가능

⚠️ 실질취득 기준 판단 현재 회차 최저가 68,110,000원에 낙찰되면 임차인 배당액 66,484,020원을 제외한 부족분 67,515,980원이 남습니다. 따라서 총 취득 부담은 약 135,625,980원으로 계산해야 하며, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,625,980원
임차인 이길 보증금	134,000,000원	66,484,020원
주택도시보증공사 가압류	225,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 vs 임차보증금

실질취득 기준으로 보면 최저가의 가격 장점은 감소합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 주안역 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주상혼용지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 버스정류장 및 지하철역이 인근에 위치합니다.
건물. 2015년 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물입니다.
환금성. 더원시티 80세대 규모 오피스텔이며 동일 면적 실거래는 2021.12 1건 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 인수 확인. 낙찰가는 반드시 인수 예상액을 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
확약 여부 확인. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 적용 범위를 원본 확인해야 합니다.
권리 검토. 압류·가압류는 매각으로 소멸하지만 임차권등기 부분은 별도 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 보라”

이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 떨어진 오피스텔이지만, 임차권등기 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재합니다. 최저매각가 6811만원만 보면 저렴해 보이지만, 부족한 임차보증금을 더한 실질취득 기준에서는 접근 방식이 달라집니다. 유찰은 매력 요소지만, 임차권 인수 위험을 제거하지 못합니다.

부동산강제경매

유찰로 싸진 가격 뒤에 임차권 인수가 있다 — 인천 더원시티 504호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

③ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 보라”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (13장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-29	유찰	1억 3,900만원
2	2026-07-29	유찰	9,730만원
3	2026-09-01	대기	6,811만원