인천지방법원 2026타경500938. 인천 부평구 부개동 삼성그린빌 5층 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 물건은 아파트가 아니라 데이터의 용도표시와 감정 이용상태 모두 다세대로 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 122,000,000원이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 140,000,000원입니다. 겉으로는 신건이라 단순해 보이지만, 권리 구조는 단순하지 않습니다. 임차권등기 보증금이 최저가보다 크고, 배당표상 부족분이 생기며, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙어 있습니다.
정확한 결론은 둘로 나눠야 합니다. 첫째, 홍태균 임차권등기만 놓고 보면 대항력과 우선변제권이 있고, 보증금 140,000,000원이 매각가 122,000,000원보다 큽니다. 그래서 확약이 없었다면 매수인 실질취득은 낙찰가가 내려가도 보증금 수준에 붙습니다. 둘째, notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 적혀 있어, 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 최저가만 보고 싸다고 말하면 안 되고, 확약의 범위와 선순위 등기 표시를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500938 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 148-49 삼성그린빌 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태 “다세대주택” · 제5층 제501호 35.95㎡ 전부 |
| 소유자 | 박일성 (2022.05.20 소유권이전, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 122,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 발급 | 2026.07.03 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약은 있지만, 선순위 표시가 무겁다
데이터상 말소기준은 2023.07.05 갑구 9번 압류로 잡혀 있습니다. 홍태균 임차인은 2022.05.20 전입·점유, 2022.04.27 확정일자로 표시되어 있어 말소기준보다 앞선 대항력 임차인으로 분류됩니다. 실제 임차인은 1명이며, tenants 데이터의 is_subrogation=false, is_guarantor=false이므로 보증기관의 중복 승계신고로 합산할 항목은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍태균 | 제5층 제501호 35.95㎡ 전부 / 주거(임차권등기) | 2022.05.20 | 2022.04.27 | 140,000,000원 | 2024.06.10 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
홍태균 임차인은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 표시되어 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사 가능으로 분류됩니다. 배당요구일은 임차권등기 접수일과 같은 2024.06.10입니다. 보증금은 140,000,000원이고, 주택도시보증공사와 관련된 말소동의 확약이 있으므로 임차권 자체의 실질 인수는 0원*입니다.
③ 대항력 인수형 계산 — 확약 없으면 총액은 보증금 수준에 붙는다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 최저가 122,000,000원만 보고 판단하는 것입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 배당되지 못한 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득액은 보증금 수준으로 고정됩니다. 데이터의 시나리오도 같은 방향을 보입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 낙찰가+룰상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건, 100%) | 122,000,000원 | 20,508,000원 | 142,508,000원 | 확약 없으면 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 함 |
| 1회 유찰 시(80%) | 97,600,000원 | 44,556,800원 | 142,156,800원 | 낙찰가는 내려가도 인수가 늘어 총액이 유지됨 |
| 2회 유찰 시(64%) | 78,080,000원 | 63,725,440원 | 141,805,440원 | 대항력 인수형의 전형적 구조 |
위 표의 룰상 인수는 distribution/scenarios의 assumed_by_buyer 값입니다. 다만 본건 notes의 주택도시보증공사 말소동의 확약 때문에 홍태균 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 별도 처리합니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,000원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 홍태균 보증금 | 140,000,000원 | 119,492,000원 | 부족분 20,508,000원 매수인 인수로 계산 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 충주농업협동조합 | 58,500,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 엄신희 | 20,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 보령수산업협동조합 | 72,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 65,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 임차인에게 119,492,000원이 배당되고, 보증금 부족분 20,508,000원이 룰상 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 HUG 말소동의 확약이 제출된 임차권은 실질 인수 0원*으로 보되, 확약서 원본·조건·말소 범위를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부개서초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체로 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층·지상 5층 건물 내 5층 501호입니다. 사용승인일은 2001.04.28입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 “다세대주택”이며, 폐문부재로 내부확인은 하지 못한 것으로 표시됩니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 표시됩니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 false로 제공되었고, 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 홍태균 임차권등기 전부를 말소 대상으로 삼는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액 병기. 확약을 반영하면 임차권 실질 인수는 0원*이지만, 배당표 기준 부족분은 20,508,000원입니다. 입찰가 산정표에 두 값을 모두 적어야 합니다.
- 선순위 등기 대조. 데이터상 을구 1번·4번·6번 근저당권은 말소기준 이전 권리로 표시됩니다. 특히 배당표에는 을구 2번 엄신희 근저당도 라인으로 잡혀 있으나, 권리 목록에는 2009.09.17 해지 말소도 함께 기재되어 원본 대조가 필요합니다.
- 임대관계 확인. tenants 데이터에는 실제 임차인 1명만 있으나, 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 표시됩니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 점유자를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없었다면 대항력 인수형 구조상 낙찰가가 내려가도 낙찰가+인수 총액은 약 1.42억 안팎으로 유지됩니다. 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
- 관리비·명도. 다세대주택은 체납 관리비, 공용부분 부담, 점유자 인도 협의가 실무 수익률을 바꿀 수 있습니다.
맺으며 — “확약은 플러스, 그러나 원본 대조 전엔 보수적으로”
이 사건의 핵심은 가격보다 권리입니다. 홍태균 임차인은 보증금 140,000,000원, 전입 2022.05.20, 확정일자 2022.04.27로 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 낮아져도 매수인 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다. 하지만 notes상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그럼에도 이 물건을 후하게 볼 수는 없습니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되고, 데이터상 선순위 근저당권 표시와 미배당 355,500,000원, 내부확인 불가·임대관계 미상 메모가 남아 있습니다. 결론은 “확약 원본 확인 전 보류, 원본 확인 후에도 선순위 등기 정리 확인 필수”입니다. 신건 최저가 1.22억이 아니라, 확약의 유효범위와 선순위 등기 상태가 입찰 여부를 결정합니다.
