인천지방법원 2026타경500938. 부평구 부개동 삼성그린빌 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 박일성이고, 2022년 3월 23일 매매를 원인으로 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 근저당이 아니라 2023년 7월 5일입니다. 계양세무서장의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 그보다 앞선 2022년 5월 20일 전입·점유한 임차인 홍태균이 있어 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인 인수형 구조입니다.
홍태균의 보증금은 140,000,000원, 확정일자는 2022년 4월 27일, 전입 및 점유개시는 2022년 5월 20일입니다. 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 59,780,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,476,040원을 제외한 58,303,960원만 배당되고, 데이터상 부족분은 81,696,040원입니다. 확약이 없었다면 이 금액이 매수인 인수로 이어져 낙찰가와 합친 부담이 약 1.4억원대로 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500938 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 148-49 삼성그린빌 5층 501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 동수천로49번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 5층 501호 · 35.95㎡ |
| 소유자 | 박일성 (2022.03.23. 매매, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
말소기준권리는 2023년 7월 5일 계양세무서장의 압류입니다. 임차인 홍태균의 전입·점유일은 2022년 5월 20일로 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자도 2022년 4월 27일이고 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 이후의 부천세무서 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍태균 | 제5층 제501호 35.95㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.20 | 2022.04.27 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 별도의 보증기관 명의 임차인을 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다. 이 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사지만, 임차인 표의 보증금 140,000,000원과 별개의 두 번째 임차보증금으로 더하지 않습니다.
② 가격 구조 — 최저가만 보면 안 되는 이유
현재 최저가는 59,780,000원으로 감정가 122,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 원칙적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 유형이라, 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 현재 회차 데이터에서는 81,696,040원, 3회 유찰 시 99,307,228원, 4회 유찰 시 111,635,060원으로 커집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 59,780,000원 | 81,696,040원 | 141,476,040원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,846,000원 | 99,307,228원 | 141,153,228원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 29,292,200원 | 111,635,060원 | 140,927,260원 |
즉 확약이 없었다면 최저가가 5,978만원에서 2,929만원까지 떨어져도 실질 부담은 약 1.41억원 부근에서 거의 고정됩니다. 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없는 전형적인 선순위 임차인 인수 구조입니다. 다만 이번 사건에서는 말소동의 확약이 있어 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 반영하므로, 현재 회차의 실질취득은 59,780,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,476,040원 |
| 1. 임차인 홍태균 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 58,303,960원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 홍태균의 보증금 미배당액은 81,696,040원입니다. 원칙대로라면 매수인 인수액이지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 데이터상 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부개서초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층·지상 5층 건물의 5층 501호입니다. 사용승인일은 2001.04.28입니다.
- 도로. 대상 토지 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 임차권등기 말소동의 확약이 실제 매수인 인수 제거로 작동하는지, 대상 임차권과 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 이해. 홍태균은 전입·점유 2022.05.20로 말소기준 2023.07.05보다 앞섭니다. 확약이 없다면 대항력 인수형이라는 점을 반드시 전제로 보세요.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 기계적 계산상 임차보증금 미배당액은 81,696,040원입니다. 확약 여부가 경제성을 완전히 바꾸는 금액입니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 122,000,000원 대비 최저가 59,780,000원이라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요. 비교 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인을 못했습니다. 다세대주택 특성상 내부 수리상태와 누수·결로 등 현황 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문과 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘49% 할인’보다 ‘확약의 효력’이 먼저다
표면만 보면 감정가 122,000,000원짜리 다세대주택의 최저가가 59,780,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 이 숫자만 보면 본질을 놓칩니다. 홍태균은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금은 140,000,000원입니다. 확약이 없으면 현재 회차에서도 81,696,040원의 미배당 보증금이 남아, 낙찰가와 합친 실질 부담은 약 1.41억원이 됩니다.
이번 사건의 핵심은 바로 그 위험을 뒤집는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 해당 임차인의 인수는 실질 0원이고, 현재 회차 실질취득은 59,780,000원입니다. 따라서 권리분석의 결론은 “선순위 임차인 인수형이지만 확약으로 주된 인수위험이 해소된 사건”입니다. 다만 비교 실거래 자료가 없어 가격이 실제 시세보다 저렴한지는 별도 확인이 필요하고, 2회 유찰된 다세대주택이라는 점까지 감안하면 확약 원문 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
