인천지방법원 2026타경500953. 부평동 솔레어 3층 302호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 207,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 101,430,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 중심은 유찰률이 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차권자 황창구는 2022.11.11. 전입·점유를 시작했고 2022.09.27. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 193,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2026.02.04. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라 매각대금에서 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 남습니다.
현재 최저가 101,430,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,220,020원을 먼저 제외한 99,209,980원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 93,790,020원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰대금만 보면 1.01억이지만 실제 부담 기준은 195,220,020원입니다. 이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 구조여서 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500953 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 373-5 솔레어 3층 302호 · 인천광역시 부평구 주부토로 31-7 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제3층 제302호 65.3㎡ 전부 · 지상14층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 백원영 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 101,430,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 앞선다
과거 죽변수산업협동조합 근저당권 1,105,000,000원은 2016.06.01. 말소됐고, 농협은행 근저당권 169,200,000원도 2021.08.23. 해지로 말소됐습니다. 국민건강보험공단 압류 역시 2021.07.14. 해제됐습니다. 현재 판단의 핵심은 2024.12.02. 등기된 황창구의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.09.26., 확정일자는 2022.09.27., 전입 및 점유개시는 2022.11.11.로 기록돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황창구 | 제3층 제302호 65.3㎡ 전부 | 193,000,000원 | 2022.11.11 / 2022.09.27 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 신고 아님 |
황창구는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 배당요구를 했다고 해서 보증금 전액이 사라지는 것은 아닙니다. 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 99,209,980원만 임차인에게 배당되므로 93,790,020원이 미회수됩니다.
② 가격 구조 — 1.01억 낙찰이 1.95억 취득으로 바뀐다
현재 최저가는 감정가 207,000,000원의 49%인 101,430,000원입니다. 표면상으로는 큰 폭으로 할인된 가격이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더하면 실질취득은 195,220,020원입니다. 이는 감정가의 약 94.3% 수준입니다. 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 101,430,000원 | 93,790,020원 | 195,220,020원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 71,001,000원 | 123,677,018원 | 194,678,018원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 49,700,700원 | 144,593,913원 | 194,294,613원 |
회차가 내려갈수록 낙찰대금은 101,430,000원 → 71,001,000원 → 49,700,700원으로 급격히 낮아지지만, 동시에 인수액은 93,790,020원 → 123,677,018원 → 144,593,913원으로 커집니다. 결국 ‘유찰되면 싸진다’는 일반적인 경매 공식이 이 물건에는 그대로 적용되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,220,020원 |
| 1. 임차인 황창구 보증금 | 193,000,000원 | 99,209,980원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준으로 임차인 황창구의 보증금 부족분은 93,790,020원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구 193,000,000원은 이 계산에서 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장역 동측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 제반 입지조건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 부평시장역이 있어 대중교통 편익은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대체로 사다리형 평지의 업무시설 부지이며 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 회차는 101,430,000원이지만 예상 인수 93,790,020원을 더한 195,220,020원이 실질 부담 기준입니다.
- 임차권 처리 확인. 황창구의 대항력·우선변제 구조와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 어떤 방식으로 이행되는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당액 재확인. 배당계산상 임차인 예상배당 99,209,980원, 미배당 93,790,020원이지만 실제 배당은 조세·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 매수인 인수액이 함께 커져 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 실거래 비교 자료가 없으므로 주변 오피스텔의 최근 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 1.95억 실질취득을 보라”
이 물건은 감정가 207,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 101,430,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 193,000,000원이고, 현재 배당계산상 매수인 인수액이 93,790,020원입니다. 결과적으로 실질취득은 195,220,020원으로, 감정가의 약 94.3% 수준까지 다시 올라갑니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 커지는 구조입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 있지만 대항력 포기까지 명시돼 있지 않으므로, 현재 제공된 배당·인수 계산을 기준으로는 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마에 낙찰받느냐’가 아니라 ‘임차보증금 잔액을 실제로 누가 부담하느냐’입니다.
