인천지방법원 2026타경500958. 부평구 갈산동 성용빌라 가동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 114,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 55,860,000원입니다. 등기상 현 소유자는 김기석이며 2022.10.20. 거래가액 145,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권입니다. 정성범의 임대차계약일은 2022.12.05., 확정일자는 2022.12.09., 주민등록과 점유개시는 2022.12.30.이며 보증금은 125,000,000원입니다. 2024.09.19. 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 말소기준으로 제시된 2026.02.04. 강제경매개시결정보다 전입이 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 관해 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 명시되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 확약을 반영하지 않은 단순 배당모형에서는 70,545,480원이 인수액으로 계산되지만, 이는 확약 전 권리구조를 보여주는 참고값입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500958 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 29-19 성용빌라 가동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 제4층 제402호 42.54㎡ 전부 |
| 소유자 | 김기석 (2022.10.20. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
현재 등기에서 실제 분석 대상이 되는 핵심 권리는 정성범의 주택임차권, 2026.02.04. 강제경매개시결정, 2026.03.10. 국의 압류입니다. 과거 근저당과 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 정성범의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되므로 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 강제경매개시결정과 그 이후 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정성범 | 제4층 제402호 42.54㎡ 전부 | 125,000,000원 | 2022.12.30 / 2022.12.09 | 대항력 有 우선변제 실질 승계 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정 · 확약 전 배당구조)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,405,480원 |
| 1. 임차인 정성범 보증금 | 125,000,000원 | 54,454,520원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체는 확약을 반영하지 않은 권리순위 계산으로, 정성범 보증금의 미배당액 70,545,480원을 매수인 인수로 표시합니다. 그러나 본 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 투자 판단상의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가보다 확약 유지 여부가 중요
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수액 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 55,860,000원 | 70,545,480원 | 125,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 39,102,000원 | 87,001,836원 | 125,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 27,371,400원 | 98,521,285원 | 125,000,000원 |
표만 보면 유찰될수록 최저매각가는 낮아지지만, 확약을 배제한 원래 권리구조에서는 대항력 임차인의 미배당 보증금이 반대로 커집니다. 따라서 이 사건의 저가 매력은 단순히 “감정가의 49%”라는 숫자에서 나오는 것이 아니라, 말소동의 확약이 실제 매수인에게 유효하게 적용되는지에 달려 있습니다. 확약이 유효하다면 현재 회차의 실질 인수는 0원이고, 실질취득액은 최저매각가 55,860,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평북초등학교 남동측 인근이며, 주변은 동류형 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위여건은 무난합니다.
- 교통. 버스정류장이 인근에 있고 차량출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호이며 외벽 적타일, 내벽 벽지·타일, 새시 창호 등입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역이며 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 표시. 공동출입문 위 캐노피에는 ‘A동’으로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 이 사건의 수익성과 인수위험을 바꾸는 핵심 서류입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용, 적용 대상 임차권, 말소조건을 반드시 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 정성범의 주택임차권은 원칙적으로 대항력 있는 선순위 권리입니다. 확약에 따라 실제로 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 배당표와 확약을 분리해서 보기. 배당모형상 미배당 보증금은 70,545,480원이지만, 확약을 적용한 실질 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 세금·비용 확인. 2026.03.10. 국의 압류가 있으며, 실제 배당 및 취득비용은 당해세 등 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
- 현황 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격보다 확약서가 먼저다”
이 사건을 표면만 보면 감정가 114,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰되어 55,860,000원까지 내려온 저가 물건입니다. 하지만 원래 권리구조는 보증금 125,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가보다 훨씬 큰 인수형입니다. 현재 회차 배당모형만 놓고 보면 70,545,480원이 남습니다.
결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 정성범 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 55,860,000원입니다. 따라서 권리의 핵심은 확약의 유효성과 말소조건 확인이며, 가격의 핵심은 별도의 실제 시세 검증입니다. 실거래 근거가 없는 상태에서는 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매력을 단정해서는 안 됩니다.
