인천지방법원 2026타경500982. 인천 미추홀구 주안동 ‘필하우스2’ 5층 501호, 감정 이용상태가 오피스텔로 확인되는 집합건물입니다. 현재 소유자 신재욱 씨는 2022.02.21 소유권이전을 받았고, 등기부상 거래가액은 200,000,000원입니다. 말소기준은 2022.12.30 접수된 국 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매개시결정, 국 압류, 그리고 송윤숙 씨의 주택임차권등기가 이어집니다.
핵심은 임차인입니다. 송윤숙 씨는 보증금 200,000,000원, 전입 2022.02.04, 확정일자 2022.01.17로 기재되어 있어 말소기준 2022.12.30보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 “최저가가 낮다”가 아니라, 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 대항력 인수형으로 봐야 합니다. 그런데 notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 되어 있어, 이 임차권에 한해서 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500982 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 70-12 필하우스2 5층501호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 65.44㎡ · 15층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 신재욱 (2022.02.21 소유권이전, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 확약 없으면 인수형, 확약 있으면 0원*
말소기준은 2022.12.30 국 압류입니다. 송윤숙 씨의 전입일 2022.02.04와 확정일자 2022.01.17은 말소기준보다 빠르므로, 임차권 자체는 대항력·우선변제권을 갖춘 구조입니다. 제공 데이터상 실제 임차인은 송윤숙 1명이고, tenants의 is_subrogation/is_guarantor 값은 모두 false라 보증기관 승계·중복신고를 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 임차인 현황 — 보증금 2억, 확약 전 미배당 7,163만원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송윤숙 | 200,000,000원 | 2022.02.04 / 2022.01.17 | 2024.04.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 실질 0원* |
* 확약 전 배당표 산식상으로는 보증금 200,000,000원 중 128,366,000원이 배당되고, 부족분 71,634,000원이 매수인 인수로 표시됩니다. 다만 제공 notes의 말소동의 확약서 문구를 적용해 송윤숙 임차권의 실질 인수는 0원으로 보았습니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득은 실거래 평균의 72.7%
필하우스2의 제공 실거래 표본은 12건입니다. 대상 면적은 65.44㎡로 표시되어 있고, 제공 평균 거래가는 180,166,666원, 최저 130,000,000원, 최고 229,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 69.13㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 69.13㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 65.44㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2025.04 | 65.44㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.10 | 69.13㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 69.13㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2023.05 | 69.13㎡ | 12 | 229,000,000원 |
| 2022.10 | 65.06㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2022.08 | 69.13㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 65.44㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 65.44㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 69.13㎡ | 11 | 219,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 180,166,666원 |
확약 적용 기준 실질취득 131,000,000원은 제공 실거래 평균 180,166,666원의 72.7%입니다. 단, 이 판단은 어디까지나 송윤숙 임차권 말소동의 확약서가 실제로 유효하고 해당 임차권 말소가 가능하다는 전제입니다. 확약을 배제하면 신건 기준 실질부담은 최저가 131,000,000원에 확약 전 미배당 71,634,000원을 더한 202,634,000원 수준으로 바뀝니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 송윤숙 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 128,366,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동호신용협동조합 | 71,500,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 동호신용협동조합 | 97,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당표 기준 총 채권액 2,407,000,000원 중 임차인 배당을 제외한 채권자 배당은 0원입니다. 확약 전 산식상 매수인 인수액은 71,634,000원이나, notes의 말소동의 확약서를 적용하면 송윤숙 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 ‘석바위시장역’ 서측 인근에 위치하는 오피스텔입니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 분포하는 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 대중교통여건 등을 고려했을 때 전반적인 교통상황은 양호하다고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제5층 제501호이며, 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 “-”이고, 위반건축물 사항은 false로 제공되었습니다.
- 환금성. 필하우스2는 총 19세대, 사용승인일 2010.04.23로 제공됩니다. 제공 실거래 표본은 12건이고 거래가 범위는 130,000,000원~229,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 본건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약 대상 권리가 을구 순위 7번 주택임차권등기인지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 제공 데이터상 실제 임차인은 송윤숙 1명이고 보증기관 승계·중복신고는 표시되지 않았습니다. 현황조사·명세서 원본으로 추가 점유자를 대조해야 합니다.
- 확약 전 가격 함정 점검. 확약 전 산식상 신건 인수위험은 71,634,000원입니다. 확약이 흔들리면 실질부담은 202,634,000원 수준으로 바뀝니다.
- 세금 압류 확인. 등기부에는 2022.12.30 국 압류와 2026.05.13 국 압류가 기재되어 있습니다. 배당표에도 당해세·임차인 최우선변제 미반영 문구가 있으므로 원본 대조가 필요합니다.
- 시세 기준. 확약 적용 시에는 실질취득 131,000,000원과 제공 실거래 평균 180,166,666원을 비교합니다. 확약이 없으면 최저가가 아니라 보증금 200,000,000원 부근을 기준으로 봐야 합니다.
맺으며 — “싸다”가 아니라 “확약이 유효하면 싸다”
이 사건은 단순 저가 신건이 아닙니다. 보증금 200,000,000원의 대항력 임차권이 있고, 확약이 없으면 최저가 131,000,000원에 낙찰받아도 미배당 인수를 더해 실질부담이 202,634,000원 수준으로 올라갑니다. 그래서 이 물건의 결론은 최저가가 낮다가 아닙니다. 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하면 송윤숙 임차권 인수는 실질 0원*이고, 그때 비로소 실질취득 131,000,000원이 제공 실거래 평균의 72.7%라는 가격 메리트로 연결된다는 점입니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 기준은 실질취득입니다.
