부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경500983 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 74.74㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

110,500,983원 1억 1,050만 감정가 218,000,000원

감정가의 50% 2026-09-01 낙찰

최저매각가 106,820,000원 최저가 대비 +3%

낙찰일

09-01 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,068만원

최저가의 10% · 10,682,000원

실거래 대비

▼ 36.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.75억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 가격은 매력적이나 임차권등기 확약 확인이 핵심인 오피스텔

가격 최저가 106,820,000원으로 최근 거래 210,000,000원 대비 50.9% 수준
자금 입찰보증금 약 10,682,000원 · 확약 적용 임차인 실질 인수 0원
리스크 대항력 임차권등기 존재, 확약서 원본과 미상 점유 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 주택임차권등기와 대항력 임차인 이슈가 핵심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김태화 임차인 관련 인수는 실질 0원 처리 가능성이 있으나, 확약 적용 밖 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

218,000,000원
106,820,000원

2회 유찰

임차보증금

224,000,000원

김태화 임차권등기

실질 인수

0원*

확약 적용 기준

핵심지표

B 65

가격 메리트·권리 확인

인천지방법원 2026타경500983

인천 미추홀구 용현동 클래스투 202호 오피스텔입니다. 전용 74.74㎡, 2018년 준공된 8세대 규모 건물이며 현재 핵심 쟁점은 가격보다 임차권등기와 인수 구조입니다.

물건 개요

소재지	인천광역시 미추홀구 용현동 571-19 클래스투 2층202호
용도 / 이용상태	오피스텔 · 이용중
전용면적	74.74㎡
소유자	신재욱
감정가 / 최저가	218,000,000원 / 106,820,000원
청구금액	224,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 권리는 일반적으로 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 을구 순위 3번 주택임차권등기가 말소기준권리 이전에 설정되어 있어 매수인 인수 가능성이 검토 대상입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 확인됩니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김태화	224,000,000원	有	가능	확약 적용 시 실질 0원*
미상	미상	가능·미상	미상	확인 필요

⚠️ 임차 리스크 김태화 임차인은 전입 2021.02.01, 확정일자 2021.01.19, 임차권등기 2023.03.20으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 확약으로 해당 임차인의 실질 인수 부담은 0원 처리되지만, 확약 밖 임차 관계는 별도 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 충분

클래스투 동일·유사 면적 거래 기준 최근 거래는 2022.08 거래 210,000,000원이며, 최근12개월 평균도 210,000,000원입니다. 현재 최저가는 106,820,000원으로 최근 거래 대비 약 50.9% 수준입니다.

구분	금액
최근 거래	210,000,000원
전체 평균	175,896,666원
최저매각가	106,820,000원

배당분배

가격 비교

④ 예상 배당 및 인수 구조

항목	예상배당
집행비용	2,295,480원
임차인 김태화 보증금	104,524,520원
주택도시보증공사 가압류	0원
잔여	0원

* 확약서 적용 시 김태화 임차권 관련 매수인 실질 부담은 0원으로 판단합니다. 확약 효력 범위 밖의 권리관계는 원본 확인이 필요합니다.

✅ 장점 최저가는 감정가 대비 49%이며, 숭의역 인근 입지와 최근 거래 210,000,000원 대비 가격 할인 폭이 큽니다.

⛔ 주의 임차권등기 존재 물건으로 일반 물건보다 권리 검토 난도가 높습니다. 확약서 원본과 매각물건명세서 확인 후 입찰해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

주택도시보증공사 말소동의 확약서 내용 확인
김태화 임차권등기 관련 실제 말소 절차 확인
미상 점유 관계와 명도 가능성 확인
관리비 및 공용부분 체납 여부 확인
등기부·매각물건명세서 원본 대조

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 필요”

이 물건은 2회 유찰로 가격 경쟁력이 생긴 오피스텔입니다. 다만 주택임차권등기가 존재해 단순 권리안전형으로 보기는 어렵습니다. 확약 적용 범위에서는 인수 부담이 제거되지만, 확약 밖 점유 관계까지 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.

부동산강제경매

확약으로 인수 부담은 줄지만, 임차 리스크 확인이 필요한 클래스투 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 충분

④ 예상 배당 및 인수 구조

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 필요”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-29	유찰	2억 1,800만원
2	2026-07-29	유찰	1억 5,260만원
3	2026-09-01	대기	1억 682만원