인천지방법원 2026타경500984. 공부상 오피스텔로 이용 중인 베네시안 2차 제2층 제204호입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다 이승호의 240,000,000원 임차보증금을 누가 부담하느냐입니다. 이승호는 2022.08.26 전입·점유 및 확정일자를 갖춰 2024.01.12 말소기준 압류보다 앞선 대항력 임차인입니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
따라서 현재 최저매각가 108,290,000원에서 배당 계산상 이승호 미배당액 134,026,060원이 발생하더라도, 이는 확약을 반영하기 전 룰상 금액입니다. 가격 판단은 240,000,000원이 아니라 실질취득 108,290,000원을 기준으로 해야 합니다. 다만 박상화는 2025.09.24 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없고 보증금은 미상입니다.
핵심지표
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500984 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 106-7 베네시안 2차 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 59.8959㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 조환성 · 2022.11.07 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.01.12 압류
2017.05.04 설정된 인주새마을금고 근저당 132,000,000원은 2022.08.26 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.01.12 남동구(인천광역시 압류입니다. 이후 국세 압류 3건과 2026.02.05 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이승호는 말소기준보다 앞선 2022.08.26 전입·점유·확정일자를 보유합니다. 2024.10.04 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도 대항력 있는 보증금의 미배당액은 원칙상 인수 문제가 생길 수 있습니다. 이 사건에서는 말소동의 확약서가 제출돼 이승호 관련 인수를 실질 0원으로 반영합니다.
② 임차관계 — 실제 점유자와 대항력 구분
| 성명 | 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승호 | 주거 (임차권등기) | 2022.08.26 / 2022.08.26 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 · 실질 0원 |
| 박상화 | 오피스텔 | 2025.09.24 / - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 55.5%
베네시안2차 동일 면적대 거래는 5건이며 전체 평균은 219,000,000원입니다. 하지만 과거 245,000,000원·240,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 195,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 195,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.86㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2022.11 | 59.9㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2022.09 | 59.9㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 59.86㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 59.86㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.8959㎡ | 1건 | 195,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가인 108,290,000원은 최근 12개월 평균 195,000,000원의 55.5%입니다. 확약을 반영하면 가격 메리트는 분명합니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 13.3% 낮아진 흐름이므로, 전체 평균 219,000,000원을 기준으로 낙관적으로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,060원 |
| 1. 임차인 이승호 보증금 | 240,000,000원 | 105,973,940원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이승호 보증금 부족분은 134,026,060원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이승호 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 108,290,000원 | 134,026,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,803,000원 | 165,961,454원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 53,062,100원 | 188,293,018원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 2017.04.12 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층 제204호입니다.
- 입지. 인천약산초등학교 북서측에 연접해 있고, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지이며 북측 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 베네시안2차는 9세대이며 동일 면적대 확인 거래는 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 제출 여부뿐 아니라 적용 대상과 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 이승호 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 배당액 105,973,940원, 룰상 부족분 134,026,060원이 계산되지만 확약으로 실질 인수는 0원입니다.
- 박상화 점유 확인. 2025.09.24 전입으로 대항력은 없으나 보증금이 미상이고 현재 점유관계 확인이 필요합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 및 주택도시보증공사 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 219,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 195,000,000원과 -13.3% 추세를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 환금성 점검. 9세대 오피스텔이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건이므로 재매각 속도와 거래가격 편차를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “240,000,000원 인수형처럼 보이지만 확약이 결론을 바꾼다”
표면적으로만 보면 이 사건은 위험합니다. 이승호는 말소기준보다 앞서 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 보증금도 240,000,000원입니다. 현재 최저가 108,290,000원에서 단순 배당 계산을 하면 134,026,060원이 남아 매수인에게 이어지는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 이승호 관련 인수는 실질 0원으로 보고, 현재 회차의 실질취득은 108,290,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 195,000,000원의 55.5%로 가격 메리트가 있습니다. 다만 최근 거래 추세는 -13.3%이고 거래 표본도 적습니다. 권리 핵심은 확약서 원문 확인, 가격 핵심은 최근 시세 195,000,000원과 하락 추세를 함께 보는 것입니다.
