인천지방법원 2026타경500991. 부평동 스위트홈 제2동 6층 603호로, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자 권영만은 2021.04.09. 거래가액 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 과거 부평동부새마을금고 근저당과 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.09.23. 동안산세무서장의 국세 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.03.19. 전입·점유를 갖춘 임차인 오동현입니다.
오동현의 임대차계약일은 2021.01.24., 확정일자는 2021.03.03., 주민등록 및 점유개시는 2021.03.19.입니다. 말소기준인 2022.09.23. 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금은 170,000,000원입니다. 2023.06.01.에는 주택 전부에 대한 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 518-7 스위트홈 2동 6층603호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 14층 건물 내 6층 603호 |
| 사용승인 | 2015.02.12. |
| 소유자 | 권영만 (2021.04.09. 매매 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 86,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2015년에 설정됐던 부평동부새마을금고·신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 기준점은 2022.09.23. 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 남동세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 오동현은 이 기준보다 앞선 2021.03.19.에 주민등록과 점유를 시작했으므로 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 위험은 오동현 보증금
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오동현 | 2021.03.19. / 2021.03.03. | 170,000,000원 | - | 대항력 有 | 우선변제 有 | 85,712,320원 인수 |
| 최정애 | 2024.08.05. / - | 500,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 대항력상 인수 없음 |
③ 회차가 내려가도 실질취득은 약 1.71억대
이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고 미배당 인수액이 커지므로, 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 이익이 되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 86,240,000원 | 85,712,320원 | 171,952,320원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,367,999원 | 111,118,625원 | 171,486,624원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 42,257,599원 | 128,903,038원 | 171,160,637원 |
즉 현재 86,240,000원에서 한 차례 더 내려가 60,367,999원이 되더라도 실질취득은 171,486,624원, 다시 42,257,599원까지 내려가도 171,160,637원입니다. 최저가 숫자는 급격히 낮아지지만 총 부담은 거의 임차보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,952,320원 |
| 1. 임차인 오동현 보증금 (우선변제) | 170,000,000원 | 84,287,680원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,952,320원과 오동현 배당 84,287,680원으로 매각대금 86,240,000원이 소진됩니다. 오동현의 보증금 부족분은 85,712,320원으로 계산되며, 주택도시보증공사 채권에는 배당액이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 6층 603호입니다.
- 입지. 부흥초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역인 부평역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 35m, 남측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소화전 및 기계식주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득을 기준으로 판단. 현재 회차 기준 86,240,000원이 아니라 171,952,320원을 총 취득비용의 핵심 기준으로 봐야 합니다.
- 오동현 임차보증금 확인. 보증금 170,000,000원, 전입 2021.03.19., 확정일자 2021.03.03., 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서의 효력 범위와 대항력·잔존보증금 처리 조건을 확인해야 합니다.
- 최정애 점유관계 확인. 전입 2024.08.05., 보증금 500,000원, 월세 600,000원으로 말소기준보다 후순위여서 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 회차 하락 착시 경계. 3회 유찰 시 매각가 60,367,999원으로 내려가도 실질취득은 171,486,624원, 4회 유찰 시에도 171,160,637원입니다.
- 시세 별도 확인. 실질취득액이 현재 거래시장에서 경쟁력이 있는지 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “171,952,320원 실질취득”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 176,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 86,240,000원, 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 임차인 오동현의 보증금이 170,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 부족분 85,712,320원이 매수인 인수로 계산되기 때문에 실제 부담은 171,952,320원입니다.
더 내려가도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득은 171,486,624원, 4회 유찰 시 171,160,637원으로, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커집니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서는 중요한 확인 포인트지만, 대항력 포기까지 단정하지 않는 한 현재 분석에서는 인수 위험을 제거하지 않습니다. 최저가는 낮지만 총취득비용은 임차보증금 수준에 묶여 있는 대항력 인수형 사건이라는 점이 결론입니다.
