인천지방법원 2026타경501016. 부평동 부평센트레빌 8층 803호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택-원룸형입니다. 현재 최저매각가는 감정가 102,000,000원의 49%인 49,980,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려와 있지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 강보민의 주택임차권입니다.
강보민은 2020.08.03 임대차계약을 체결하고 2020.08.04 확정일자를 받은 뒤 2020.10.05 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준은 2022.05.04 동안산세무서장의 압류이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있어, 정확도 규칙상 강보민에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 115-9 부평센트레빌 8층 803호 · 도로명 인천광역시 부평구 부흥로 361 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-원룸형 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 8층 803호 · 임차권 범위 25.43㎡ 전부 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.10.13 매매 · 거래가액 97,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 97,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약서가 핵심
등기부상 과거 신한은행 근저당권 3,360,000,000원은 2013.12.03 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2022.05.04 갑구 4번 압류이며, 2025.03.20의 추가 압류와 2026.02.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강보민 | 97,000,000원 | 2020.10.05 | 2020.08.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 강보민의 주택임차권은 2022.11.16 등기됐지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 2020.10.05입니다. 따라서 단순히 임차권등기가 말소기준 뒤라는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 사건은 아닙니다.
② 가격 판단 — 49%라도 시세 확인 없이는 ‘싸다’고 못 한다
현재 최저매각가는 감정가 102,000,000원의 49%인 49,980,000원이고 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 34.3%인 34,986,000원, 그다음은 24.01%인 24,490,200원입니다.
하지만 이 사건에는 동일 물건·유사 물건의 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주면 안 됩니다. 특히 대항력 임차권 사건은 원래 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커질 수 있으므로 최저가만 보는 방식이 위험합니다. 다만 이 사건은 제출된 말소동의 확약서를 반영해 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,299,640원 |
| 1. 임차인 강보민 보증금 | 97,000,000원 | 48,680,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 97,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 강보민의 보증금 미배당액은 48,319,640원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 원칙상 인수 계산액이며, 본 분석의 실질 인수액은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 때문에 0원으로 처리합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전후를 구분해야 한다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 원칙상 인수 계산 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49,980,000원 | 49% | 48,319,640원 |
| 3회 유찰 시 | 34,986,000원 | 34.3% | 63,043,748원 |
| 4회 유찰 시 | 24,490,200원 | 24.01% | 73,350,624원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 최저가가 49%, 34.3%, 24.01%로 내려가는 것만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 다만 이 사건에서는 강보민 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 해당 임차인의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 북측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 남측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심이므로 입찰 전 그 적용 범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 강보민의 주택임차권등기와 확약서가 실제 매각 후 말소되는 구조인지 매각물건명세서와 법원 기록을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않습니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 범위는 8층 803호 25.43㎡ 전부입니다. 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 세금 관계 확인. 등기부에는 동안산세무서장·남동세무서장의 압류가 존재하므로 배당 및 조세채권 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 확약서가 먼저다”
이 물건은 감정가 102,000,000원에서 두 번 유찰돼 49,980,000원까지 내려왔지만, 단순한 저가 경매물건은 아닙니다. 강보민의 전입·점유가 2020.10.05로 말소기준 2022.05.04보다 앞서기 때문에, 확약이 없다면 현재 회차에서도 48,319,640원의 인수 위험이 생깁니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리 위험의 중심은 상당 부분 해소된 것으로 평가할 수 있습니다. 그럼에도 최근 실거래 시세가 없으므로 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 확약서 원문 확인 → 실제 인수 0원 확인 → 별도 시세 검증 → 응찰가 결정입니다.
