인천지방법원 2026타경501050. 인천 미추홀구 주안동, 시민공원역 북서측 인근의 정다운家(8차) 4층 406호로, 전용 38.57㎡의 오피스텔입니다. 감정 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다. 현재 소유자는 문중석이며 2021.04.05 매매로 거래가 125,000,000원에 취득했습니다. 사건을 어렵게 만드는 권리는 소유권 이후 설정된 일반 담보권이 아니라, 소유권 취득보다 앞서 전입·점유한 정다현의 주택임차권입니다.
정다현은 2021.02.04 임대차계약, 2021.02.05 확정일자, 2021.03.15 주민등록·점유개시 후 2023.05.02 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 2023.08.10 가압류보다 앞선 대항요건이므로, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 이어지는 구조입니다. 그런데 이번 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 문구가 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501050 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 197-11 4층 406호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 경인로 333-24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 38.57㎡ · 8층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 문중석 (2021.04.05 매매 · 거래가 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 농협은행주식회사의 채권최고액 78,000,000원 근저당은 2019.10.31 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023.08.10 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞서 정다현은 2021.03.15 전입·점유를 갖췄고, 2023.05.02 보증금 125,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 2023.11.29 국가 압류와 2026.02.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다현 | 제4층 406호 38.57㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.15 | 2021.02.05 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
정다현은 배당요구를 했고, 2023.05.02 임차권등기와 함께 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당은 59,747,500원이며, 보증금 중 65,252,500원은 원칙적으로 미배당입니다. 이 금액이 본래 매수인 인수 위험이지만, 이번 사건에서는 말소동의 확약서 때문에 실질 인수 0원으로 처리합니다. 주택도시보증공사는 별도의 채권자·신청채권자로 등재돼 있을 뿐, 임차인 표의 실제 임차인은 정다현 1명입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 61,250,000원’
이 사건은 확약이 없었다면 최저가만으로 시세를 비교하면 안 되는 선순위 임차권 인수형입니다. 다만 정다현 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영하면 현재 회차의 실질취득은 61,250,000원입니다. 따라서 시세 비교 역시 최저가와 별도의 인수액을 더한 금액이 아니라, 확약을 반영한 실질취득 61,250,000원을 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 38.57㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2021.10 | 38.57㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2021.10 | 38.57㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2021.08 | 38.57㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.57㎡ | 4건 | 126,000,000원 |
제공된 최근 12개월 평균은 126,000,000원, 최신 거래도 2021.10의 126,000,000원입니다. 실질취득 61,250,000원은 이 금액의 48.6% 수준입니다. 수치 자체만 놓고 보면 큰 격차가 있지만, 표본 4건의 거래시점이 모두 2021.08~2021.10에 머물러 있습니다. 따라서 이 48.6%만으로 현재 시세보다 확정적으로 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 과도하게 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,500원 |
| 1. 임차인 정다현 보증금 | 125,000,000원 | 59,747,500원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 정다현의 보증금 중 59,747,500원이 배당되고 65,252,500원이 미배당으로 남습니다. 이 65,252,500원은 확약이 없다면 매수인 인수액이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물의 4층 406호입니다.
- 입지. 시민공원역 북서측 인근에 위치하고 주위에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 지하철역인 시민공원역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비, 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 1,414,000원/㎡이고 토지면적은 510.5㎡입니다.
- 규제. 방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 정다운家(8차)는 28세대이며 준공일은 2015.11.05입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 정다현의 을구 순위 3번 주택임차권등기를 대상으로 한 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 조건을 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 금액. 현재 회차 기준 원칙적 미배당 인수액은 65,252,500원입니다. 확약이 없다면 실질취득을 최저가 61,250,000원만으로 계산하면 안 됩니다.
- 임차인 권리 순서. 정다현은 2021.03.15 전입·점유, 2021.02.05 확정일자를 갖추고 있으며 말소기준인 2023.08.10 가압류보다 선순위입니다.
- 가격 비교 기준. 확약을 반영한 실질취득은 61,250,000원이고, 제공된 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 126,000,000원 대비 48.6%입니다. 다만 최신 거래시점은 2021.10입니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 42,875,000원·원칙적 인수 83,296,750원, 4회 유찰 시 매각가 30,012,499원·원칙적 인수 95,927,726원입니다. 확약 효력이 핵심 전제입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 최저가”보다 “확약의 효력”이 먼저다
이 사건을 최저가 61,250,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 정다현은 보증금 125,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이고, 현재 회차 배당만으로는 65,252,500원이 남기 때문입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 물건입니다.
이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 정다현 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 61,250,000원이 됩니다. 제공된 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래 126,000,000원에 비하면 48.6%지만, 실거래가 2021.10에 머물러 있어 현재 시세에 대한 확정적인 가격 우위로 확대해석해서는 안 됩니다. 권리의 승부처는 확약, 가격의 승부처는 오래된 실거래와 낮은 환금성을 얼마나 보수적으로 보느냐입니다.
