인천지방법원 2026타경501052. 인천 남동구 구월동 경남씨티타운 2층 202호, 전용 33.12㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 90,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 44,100,000원, 감정가의 49%입니다. 소유자는 송도용으로 2022.07.02 매매를 원인으로 2022.08.05 소유권을 취득했고 거래가액은 116,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매이며 청구금액도 116,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 가격표에 보이는 4,410만원이 아니라 임정빈의 116,000,000원 임차보증금과 확약서입니다. 임정빈은 임대차계약일 2022.07.02, 확정일자 2022.07.05, 주민등록·점유개시일 2022.08.05로, 말소기준인 2025.07.30 강서구 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1221-15 경남씨티타운 2층 202호 · 인천광역시 남동구 용천로4번길 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 33.12㎡ · 4층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 송도용 (2022.07.02 매매 · 2022.08.05 소유권이전 · 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.07.30 갑구 16번 압류 · 강서구(서울특별시 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 압류가 나중
현재 권리관계에서 가장 중요한 선후관계는 명확합니다. 임정빈의 임대차계약과 확정일자·전입·점유가 모두 말소기준권리인 2025.07.30 압류보다 앞서며, 2024.08.23에는 을구 11번 주택임차권까지 등기됐습니다. 이후 2025.10.10 부천시 압류와 2026.02.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정빈 | 2층 202호 33.12㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 116,000,000원 | 전입 2022.08.05 확정 2022.07.05 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 시 0원* |
임정빈은 보증기관의 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2024.08.23에 이뤄졌고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득은 2022년 거래보다 낮다
경남씨티타운은 총 15세대, 사용승인일은 1993.09.25입니다. 전용 33.12㎡에 대응하는 실거래는 제공된 표본상 2건으로, 2022.07 전용 33.12㎡ 2층이 116,000,000원, 2022.10 전용 33.06㎡ 2층이 75,000,000원입니다. 두 건 평균은 95,500,000원이며 최신 거래는 75,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 33.06㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2022.07 | 33.12㎡ | 2 | 116,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 95,500,000원 |
확약 적용 기준 실질취득 44,100,000원은 실거래 평균 95,500,000원의 46.2%이고, 최신 거래 75,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 표본은 2건뿐이고 최신 거래 시점도 2022.10이므로, 2026년 현재 가격 수준을 충분히 보여 주는 자료로 단정하기 어렵습니다. 특히 총 15세대의 소규모 다세대라는 점까지 감안하면, 가격 차이만으로 환금성을 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 임차인 임정빈 보증금 | 116,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 부족분이 73,093,800원입니다. 다만 해당 주택임차권에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 적용해 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 표시합니다. 확약 적용 전 룰상 인수액과 확약 적용 후 실질 인수액을 구분해 보아야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격을 내려도 총액은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 적용 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 44,100,000원 | 73,093,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (34%) | 30,869,999원 | 86,085,661원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (24%) | 21,608,999원 | 95,179,963원 | 0원* |
이 표가 이 사건의 권리구조를 가장 잘 보여 줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 44,100,000원에서 30,869,999원, 21,608,999원으로 내려가도 임차인 미배당 인수액이 각각 73,093,800원, 86,085,661원, 95,179,963원으로 증가합니다. 따라서 매수인의 총 부담은 보증금 116,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 반대로 이 사건처럼 해당 임차권에 말소동의 확약이 적용되면 실질 인수는 0원*으로 정리되어 낙찰가 하락이 그대로 실질취득 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남동소방서 북측 인근. 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호. 외벽은 몰탈 위 뿜칠 등, 창호는 PVC샷시입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 317.4㎡, 공시지가 1,611,000원/㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로한면입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 경남씨티타운은 15세대, 사용승인 1993.09.25의 소규모 다세대이며 제공된 실거래는 2022년 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 11번 임정빈 주택임차권에 실제로 적용되는지 문구와 조건을 대조해야 합니다.
- 확약 전·후를 분리. 현재 배당표상 미배당 임차보증금은 73,093,800원입니다. 확약 적용 시 실질 인수 0원*과 혼동하지 마세요.
- 점유 상태 확인. 임정빈의 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유·퇴거 여부와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 가능한 거래는 2022년 2건뿐입니다. 2026년 입찰가 판단을 위해 현장 중개업소의 현재 매물·거래 가능 가격을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 환금성 감안. 총 15세대 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰 11.1회, 매각률 0.0%입니다. 싸게 사는 것과 쉽게 파는 것은 별개입니다.
- 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 비용이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,410만원”은 확약을 확인한 뒤에야 의미가 있다
표면만 보면 감정가 90,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 44,100,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 진짜 핵심은 최저가가 아니라 116,000,000원 임차보증금입니다. 임정빈은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인으로, 확약이 없다면 현재 회차에서 73,093,800원을 매수인이 떠안을 수 있고 유찰이 더 진행돼도 총 부담은 보증금 수준에 묶입니다.
반면 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 그대로 적용되면 상황은 달라집니다. 본 분석 기준 실질 인수는 0원*, 실질취득은 44,100,000원*이 됩니다. 이 금액은 2022년 최신 실거래 75,000,000원과 평균 95,500,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건이고 최신 거래도 2022년이며, 15세대 소규모 다세대와 높은 유찰 통계까지 겹칩니다. 확약 확인은 필수, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로. 이 세 문장이 이 물건의 결론입니다.
* 말소동의 확약이 해당 임차권의 인수 위험을 해소하는 것을 전제로 한 실질 인수·실질취득입니다. 배당계산상 확약 적용 전 현재 회차 미배당 임차보증금은 73,093,800원입니다.
