인천지방법원 2026타경501056. 인천 미추홀구 도화동 경원행복마을 5층 501호, 전용 65.71㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 170,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 83,300,000원입니다. 등기부의 핵심은 2024.03.11. 설정된 장진성의 주택임차권 170,000,000원입니다. 전입일 2022.02.16., 확정일자 2022.01.17.로 2026.02.06. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙대로라면 낙찰자에게 미배당 보증금이 인수되는 구조입니다.

현재 최저가 83,300,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,899,400원을 제외한 81,400,600원이 장진성에게 배당되고, 보증금 부족분은 88,599,400원입니다. 확약이 없다면 낙찰가 83,300,000원에 이 부족분을 더 부담하는 대항력 인수형이어서 낮아진 최저가 자체는 가격 메리트가 되지 않습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있어, 장진성 임차권의 낙찰자 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.

문제는 그 확약의 범위입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 별도로 이정은이 2025.02.04. 전입한 것으로 조사됐습니다. 이 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 장진성에게 적용되는 확약을 이정은에게까지 확대할 수 없습니다. 따라서 현재 물건의 실질취득비용은 83,300,000원 + 이정은 관련 미확인 인수액으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1.7억 임차권과 확약이 핵심

등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 가장 중요한 선순위 권리는 장진성의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2022.01.15., 확정일자는 2022.01.17., 주민등록 및 점유개시는 2022.02.16., 임차보증금은 170,000,000원입니다. 2026.02.06. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영하면 장진성에 대한 실질 인수는 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사된 점유자 2명

장진성은 임차권등기와 보증금·전입·확정일자가 모두 확인되는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 기준 룰상 미배당액은 88,599,400원이지만, 제출된 말소동의 확약서 때문에 이 금액은 매수인의 실질 부담에서 제외합니다. 반면 이정은은 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 55.5%라는 숫자만 보면 안 된다

동일 면적 65.71㎡의 확인된 거래는 2022.02. 170,000,000원과 2026.03. 150,000,000원입니다. 전체 평균은 160,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 150,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래가 이전 거래보다 11.8% 하락해 가격 추세도 하락 방향입니다.

현재 최저가 83,300,000원은 최근 12개월 거래가 150,000,000원의 55.5%입니다. 장진성의 확약만 놓고 보면 가격 차이가 커 보이지만, 이정은의 보증금이 확인되지 않은 이상 최종 실질취득비용을 83,300,000원으로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 단계에서 “최근 시세보다 싸다”라고 단정하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

배당계산상 장진성 보증금 부족분은 88,599,400원으로 산출되지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출을 반영하면 장진성에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 계산은 이정은의 보증금 미상 위험을 금액화하지 않았습니다.

⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 장진성 룰상 부족분은 커진다

확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 장진성에게 미배당되는 금액이 커지는 구조입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 물건에서는 낮은 최저가 자체가 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다. 이 사건은 확약으로 그 구조가 장진성에 한해서 해소됐지만, 이정은 관련 미상 위험은 회차와 무관하게 별도 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택이며, 전용 65.71㎡의 5층 501호입니다.
• 입지. 인천 미추홀구 도화동 소재 지하철 도화역 남서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물의 5층이며 사용승인은 2011.04.22.입니다.
• 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용 중이며 동측으로 공도와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 지정 내용이 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 1,501,000원/㎡입니다.
• 환금성. 확인된 세대수는 3세대이고 동일 면적 실거래 표본은 2건뿐입니다. 최근 거래는 150,000,000원이며 이전 170,000,000원보다 11.8% 낮아졌습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이정은 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확인 변수입니다. 보증금·계약관계·실제 점유를 확인하지 못하면 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
• 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 장진성의 주택임차권 말소에 적용되는지 원문과 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
• 장진성 룰상 금액과 실질 금액 구분. 현재 회차의 미배당액 88,599,400원은 확약이 없을 때의 룰상 인수액이며, 확약 반영 실질 부담은 0원입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 150,000,000원은 이전 170,000,000원보다 11.8% 낮습니다. 전체 평균 160,000,000원보다 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 3세대·실거래 2건으로 거래 표본이 적어 매도 시 가격 발견과 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
• 2회 유찰 의미. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 인수위험 확인 전까지 할인율만으로 입찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·점유관계 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 산은 넘었지만, 아직 깨끗한 물건은 아니다”

이 사건의 첫인상은 감정가 170,000,000원에서 83,300,000원까지 내려온 49% 최저가입니다. 그러나 권리구조를 펼쳐 보면 단순 할인물건이 아닙니다. 장진성의 170,000,000원 선순위 주택임차권은 본래 미배당액을 매수인이 인수하는 구조이고, 현재 회차 기준 그 금액은 88,599,400원입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 장진성에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

하지만 여기서 권리분석이 끝나지 않습니다. 별도로 조사된 이정은은 2025.02.04. 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 장진성에게 적용되는 확약도 이정은에게 자동 승계되지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 최근 거래 150,000,000원의 55.5%라고만 보고 “싸다”고 결론 내리는 것은 이릅니다. 최근 시세 자체도 11.8% 하락한 상황입니다.

주된 1.7억 임차권 위험은 해소, 그러나 확약 밖 미상 임차인 위험은 잔존. 이정은의 보증금과 점유관계를 확인해 인수액을 0원으로 확정할 수 있을 때 비로소 83,300,000원을 실질취득가로 놓고 최근 150,000,000원 거래와 비교할 수 있습니다. 지금 단계의 결론은 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인이 먼저인 C등급 물건입니다.