인천지방법원 2026타경501061. 인천 미추홀구 숭의동 해담아트빌 4층 401호, 전용 60.87㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이원열은 2022.07.25. 이 호실을 거래가 213,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액도 210,000,000원입니다. 등기상 선언된 말소기준은 2023.06.02. 국민건강보험공단의 압류입니다.
문제는 이 압류보다 앞서 임차인 진보람이 이미 주민등록을 마쳤다는 점입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.05.18., 주민등록일자는 2022.06.24., 점유개시일자는 2022.06.27.입니다. 따라서 진보람은 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 보증금 210,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건은 바로 그 인수위험을 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해소하느냐가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 170-4 해담아트빌 4층 401호 · 독배로462번길 23 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 60.87㎡ · 7층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2015.04.28. |
| 소유자 | 이원열 (2022.07.25. 매매 · 거래가 213,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 확약이 없으면 ‘대항력 인수형’
말소기준은 2023.06.02. 국민건강보험공단 압류입니다. 진보람의 주민등록은 그보다 앞선 2022.06.24.이므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 보증금은 210,000,000원, 확정일자는 2022.05.18.이며 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 94,080,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 2,093,440원을 제외한 91,986,560원만 임차인에게 배당되고, 118,013,440원이 미배당 인수액으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진보람 4층 401호 60.87㎡ 전부 | 210,000,000원 | 2022.06.24. 2022.05.18. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 신고 아님 |
진보람은 보증기관 명의의 중복 신고자가 아니라 실제 임차인입니다. 주택도시보증공사는 별도의 경매 신청채권자이고, 임차인 수를 계산할 때 이를 또 하나의 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명, 보증금도 210,000,000원 한 번만 봅니다.
③ 가격 비교 — 확약 반영 여부에 따라 결론이 완전히 달라진다
해담아트빌은 총 8세대, 사용승인일은 2015.04.28.입니다. 동일 전용면적 60.87㎡ 실거래 표본은 3건이며 평균은 205,333,333원, 최저 190,000,000원, 최고 213,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.07. 213,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 60.87㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 2022.07 | 60.87㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 2021.08 | 60.87㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 평균 | 60.87㎡ | 3건 | 205,333,333원 |
확약을 반영하면 매수인 실질취득은 최저가와 같은 94,080,000원이고, 실거래 표본 평균 대비 45.8%입니다. 이 경우 가격 자체는 큰 폭으로 낮아져 있습니다. 반대로 확약 효력이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금을 떠안게 되므로, 최저가 94,080,000원만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 유찰될수록 낙찰가는 내려가도 인수액이 커져 실질취득이 보증금 210,000,000원 수준에서 고정되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 · 확약 반영 전 기계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,093,440원 |
| 1. 임차인 진보람 보증금 | 210,000,000원 | 91,986,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 진보람 보증금의 미배당액은 118,013,440원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원*으로 조정했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 원래 구조는 낙찰가가 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 94,080,000원 | 118,013,440원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 65,855,999원 | 145,729,409원 | 해당 임차권에 한정* |
| 4회 유찰 시 | 46,099,199원 | 165,130,587원 | 해당 임차권에 한정* |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약을 빼고 보면 유찰될수록 최저가는 94,080,000원에서 65,855,999원, 46,099,199원으로 내려가지만, 반대로 매수인 인수액은 118,013,440원에서 145,729,409원, 165,130,587원으로 증가합니다. 따라서 “더 유찰되면 더 싸진다”는 해석은 대항력 인수형에서는 성립하지 않습니다. 이번 물건은 말소동의 확약서 때문에 그 원래 구조가 예외적으로 해소되는지가 승부처입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 숭의오거리 북서측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 4층 401호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,550,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래 표본도 3건뿐이므로, 실거래 평균만으로 환금성을 과대평가하지 않는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 물건의 가격 메리트는 확약이 진보람 임차권의 매수인 인수위험을 실제로 해소한다는 전제에서만 성립합니다.
- 매각물건명세서 최종본 확인. 을구 1번 주택임차권등기의 인수 문구와 주택도시보증공사 말소동의 확약서 기재가 최종 매각서류에도 동일한지 대조해야 합니다.
- 확약 적용범위 구분. 확약은 해당 임차권에 한정해 판단해야 합니다. 다른 권리나 새로운 점유관계까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
- 현재 시세 재확인. 최신 실거래가 2022.07.이므로 2026.09.01. 입찰 시점의 실제 매매시장과 차이가 있을 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인을 못 했으므로 수리비·점유상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 권리서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 확약서다
숫자만 보면 강합니다. 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 94,080,000원까지 내려왔고, 실거래 표본 평균 205,333,333원 대비 45.8%입니다. 하지만 그 가격만 보고 입찰하면 이 물건의 핵심을 놓칩니다.
진보람은 보증금 210,000,000원, 말소기준보다 앞선 전입을 가진 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 미배당 118,013,440원이 매수인 인수로 계산되고, 더 유찰될수록 그 인수액은 커집니다. 따라서 원래라면 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 물건입니다.
다만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 확약을 정확도 규칙에 따라 해당 임차권 인수 해소로 반영하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 94,080,000원입니다. 그래서 결론은 단순한 “저가 낙찰 기회”가 아닙니다. 확약서가 확인되면 가격 메리트가 크고, 확약서가 흔들리면 대항력 인수형으로 즉시 돌아가는 물건입니다. 이번 입찰의 첫 번째 확인사항은 가격표가 아니라 확약서 원문입니다.
