인천지방법원 2026타경501061. 인천 미추홀구 숭의동 해담아트빌 4층 401호, 전용 60.87㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저가는 모두 192,000,000원으로 신건입니다. 겉으로만 보면 실거래 평균 205,333,333원의 93.5%라 가격이 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금과 말소동의 확약서를 먼저 봐야 합니다.
임차인 진보람의 보증금은 210,000,000원입니다. 전입신고일은 2022.06.24, 확정일자는 2022.05.18이고, 말소기준으로 잡힌 국민건강보험공단 압류 2023.06.02보다 앞섭니다. 즉 확약이 없으면 “낙찰가가 낮아져도 미배당 인수가 늘어 총부담이 보증금권으로 붙는” 대항력 인수형입니다. 이 사건에서는 그 위험을 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 눌러주는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 170-4 해담아트빌 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 60.87㎡ · 7층 건물 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이원열 (2022.07.25 매매, 거래가액 213,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함) |
① 권리 흐름 — 확약서가 승부처다
제공자료상 말소기준은 2023.06.02 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이후의 을구 1번 주택임차권등기와 2026.02.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 표시가 되어 있습니다. 다만 임차인의 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 말소되더라도 보증금 미배당분은 대항력 문제로 남을 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복합산 금지
임차인 데이터에는 보증기관 승계·대위 중복신고가 표시되어 있지 않습니다. 따라서 보증금을 여러 명분으로 합산하지 않고, 실제 임차인은 진보람 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 말소동의 확약서 주체로 등장할 뿐, 이 표에서는 별도 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진보람 | 제4층 제401호 60.87㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2022.06.24 / 2022.05.18 | 2024.07.24 | 대항력 有 우선변제 확약 인수 0원* |
③ 시세 비교 — 실질취득은 1.92억, 단 표본은 얇다
해담아트빌은 총 8세대, 사용승인일은 2015.04.28입니다. 제공된 실거래 표본은 전용 60.87㎡ 3건이고, 평균은 205,333,333원입니다. 확약 반영 시 실질취득 192,000,000원은 이 평균의 93.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 60.87㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 2022.07 | 60.87㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 2021.08 | 60.87㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 205,333,333원 |
가격만 보면 실질취득 192,000,000원은 실거래 최저 190,000,000원보다 높고, 평균 205,333,333원보다는 낮습니다. 하지만 표본이 3건뿐이고 모두 2021.08~2022.07 거래입니다. 게다가 총 8세대 다세대라 대단지 아파트처럼 환금성이 넓다고 보기는 어렵습니다. 이 사건의 가격 메리트는 확약서의 실효와 점유 확인이 끝난 뒤에야 평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 진보람 보증금 | 210,000,000원 | 188,512,000원 | 부족분 21,488,000원 매수인 인수* |
| 2. 갑구 4번 · 서울보증보험 주식회사 | 210,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
* 배당표상 임차인 부족분은 21,488,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어, 해당 을구 1번 주택임차권등기에 한해서 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 공짜가 아니다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 192,000,000원 | 21,488,000원 | 0원 | 확약 확인 필수 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 153,600,000원 | 59,350,400원 | 0원 | 인수 증가 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,880,000원 | 89,640,320원 | 0원 | 인수 더 증가 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의오거리 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2015.04.28입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 해담아트빌 총 8세대, 실거래 표본 3건입니다. 가격 판단은 가능하지만 대단지 수준의 풍부한 거래 표본은 아닙니다.
- 확인사항. 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중이나 폐문부재로 내부확인은 못했고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약이 을구 1번 주택임차권등기 전부에 적용되는지 확인하세요.
- 확약 밖 점유자 확인. 확약은 진보람 임차권에 한정됩니다. 폐문부재·임대관계 미상 기재가 있으므로 현 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 갑구 4번 처리 확인. 서울보증보험 주식회사의 2022.12.15 강제경매개시결정이 데이터상 인수 표시되어 있어 등기부 원본 대조가 필요합니다.
- 시세 비교 기준. 확약 반영 시 실질취득 192,000,000원으로 비교하고, 확약이 부정확하면 룰상 인수 21,488,000원을 반영해 비교하세요.
- 관리비·당해세. 배당표는 당해세·최우선변제와 관리비 체납을 반영하지 않았습니다. 관리사무소 및 원본자료 확인이 필요합니다.
- 환금성 보수 평가. 8세대 다세대이고 실거래 3건뿐입니다. 매도 기간과 할인 여지를 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”
이 사건을 최저가 192,000,000원만 놓고 보면 실거래 평균 205,333,333원보다 낮아 보입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 부족분 21,488,000원이 인수로 남고, 유찰돼도 인수액만 커지는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약이 원본상 유효하고 을구 1번 임차권 전부를 정확히 덮는다면, 매수인 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 192,000,000원입니다. 그래도 폐문부재, 임대관계 미상, 갑구 4번 인수표시, 8세대 다세대의 얇은 거래 표본을 감안하면 공격적으로 볼 물건은 아닙니다. 확약 확인 전 보류, 확인 후 제한 검토가 맞습니다.
