인천지방법원 2026타경501093. 부평동 리코팰리스 13층 1303호 아파트입니다. 감정가는 231,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 161,700,000원, 감정가의 70%입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 주택임차권등기입니다. 류원호의 보증금은 230,000,000원이고 전입일은 2021.02.10, 확정일자는 최초 등기내용상 2021.02.11이며 이후 임차권 경정등기에 확정일자 2021.01.11이 기재돼 있습니다.
류원호의 임차권은 경매개시결정일인 2026.02.09보다 훨씬 앞서 성립했고, 배당요구도 이뤄져 있습니다. 현 최저가 161,700,000원 가정 배당표에서는 집행비용 3,063,800원을 제외한 158,636,200원이 임차보증금에 배당되고, 보증금과의 차액 71,363,800원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 을구 5번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 해당 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 441-20 리코팰리스 13층 1303호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로293번길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상14층 건물 내 13층 1303호 |
| 소유자 | 이강원 · 2021.02.10 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 161,700,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 임차권 선순위, 확약이 승부처
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류원호 | 주택전부 · 주거 | 2021.02.10 / 등기 경정 2021.01.11 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 0원 |
등기부의 을구 5-2는 별도의 독립 임차인이 아니라 5번 임차권의 경정등기입니다. 경정 내용은 확정일자를 2021.01.11로 기재한 것입니다. 따라서 실제 임차관계의 핵심은 류원호 1명의 보증금 230,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 30% 할인만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 231,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 161,700,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 69,300,000원 낮아졌지만, 동일 물건의 최근 12개월 평균·최신 거래 등 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득가격이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 인수형 사건입니다. 실제 시나리오에서도 현재 회차 룰상 인수액은 71,363,800원, 2회 유찰 시 119,194,660원, 3회 유찰 시 152,593,194원으로 증가합니다. 하지만 류원호 임차권에는 HUG 말소동의 확약이 제출되어 있으므로 이 사건에서는 해당 인수액을 실질적으로 0원 처리합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,063,800원 |
| 1. 임차인 류원호 보증금 | 230,000,000원 | 158,636,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,289,491원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 류원호의 보증금 미배당액은 71,363,800원으로 계산됩니다. 다만 을구 5번 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 본 분석에서는 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액은 커지지만 확약 반영 실질 인수는 0
| 회차 | 최저가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 161,700,000원 | 71,363,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 113,190,000원 | 119,194,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 79,233,000원 | 152,593,194원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 인천부평동초등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·오피스텔 등 공동주택이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상14층 건물의 13층 1303호이며 사용승인일은 2016.01.13입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·승강기설비·가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 도로를 이용해 출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 5번 류원호 주택임차권에 대한 말소 조건과 적용범위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 최초 기재 확정일자 2021.02.11과 이후 경정등기상의 2021.01.11을 등기 원문으로 대조하세요.
- 가격은 별도로 판단. 1회 유찰로 감정가의 70%가 됐지만 최근 실거래 비교자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
- 배당표와 확약을 분리해 보세요. 배당계산상 현 회차 미배당 보증금은 71,363,800원이지만, 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
- 삼성카드 가압류. 2026.03.18 가압류 6,289,491원은 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현재 점유·인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 사건을 단순히 최저가 161,700,000원의 1회 유찰 아파트로 보면 핵심을 놓칩니다. 류원호의 보증금은 230,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조라, 확약이 없다면 현 회차에서만 71,363,800원의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 인수형 사건입니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 그 확약이 적용되는 류원호 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현 회차의 실질취득은 161,700,000원으로 봅니다. 다만 이 결론은 어디까지나 해당 확약이 예정대로 유효하게 이행된다는 전제입니다. 별도 실거래 자료가 없어 161,700,000원이 현재 시세보다 싼지 여부까지는 판단할 수 없습니다. 권리의 승부처는 확약서 원문 확인, 가격의 승부처는 별도의 실거래 시세 확인입니다.
