인천지방법원 2026타경501099. 인천 미추홀구 학익동 대안파크타운 8층 비803호, 전용 61.9106㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 180,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 88,200,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 할인율보다 선순위 임차권의 미배당 인수액이 핵심입니다. 2024.01.29 등기된 김시은의 주택임차권은 보증금 202,000,000원, 전입 2021.12.17, 확정일자 2021.11.02로 확인되고 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다.
말소기준은 2026.02.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김시은의 임차관계와 임차권등기는 이보다 앞서므로 매각대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 남습니다. 현재 88,200,000원 매각을 가정하면 집행비용 1,987,600원을 제한 86,212,400원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 115,787,600원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 265-1 대안파크타운 8층 비803호 · 한나루로412번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 61.9106㎡ · 13층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 이광오 (2021.12.20 매매 · 거래가액 202,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2017.03.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
이 사건의 핵심은 을구 1번 김시은 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.11.02, 주민등록일과 점유개시일은 2021.12.17이고, 임차보증금은 202,000,000원입니다. 현 소유자 이광오의 소유권이전은 2021.12.28이므로 임차인의 전입·점유가 현 소유자의 취득보다도 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 점유자까지 함께 봐야 한다
| 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김시은 | 202,000,000원 | 2021.12.17 / 2021.11.02 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 115,787,600원 예상 |
| SUKHROBJOM OZOBAI | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차·점유 관련자는 2명입니다. 김시은은 등기된 임차권자로 권리관계가 구체적으로 확인되지만, SUKHROBJOM OZOBAI는 현황조사에서 확인된 점유자로 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자에게는 대항력을 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 58.8%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
대안파크타운의 최근 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 158,250,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 202,000,000원·183,000,000원·180,000,000원 거래보다 최근 12개월 3건 평균 150,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 -8.1%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 62.87㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 62.87㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 59.28㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 59.83㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2022.02 | 59.98㎡ | 6 | 183,000,000원 |
| 2022.02 | 59.83㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2021.12 | 61.91㎡ | 8 | 202,000,000원 |
| 2021.06 | 59.83㎡ | 9 | 151,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 150,000,000원 |
최저가 88,200,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 58.8%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 현재 실질취득 203,987,600원은 최근 12개월 평균 150,000,000원보다 53,987,600원 높고, 최신 거래 160,000,000원보다도 43,987,600원 높습니다. 최근 평균 대비 약 136.0%, 최신 거래 대비 약 127.5% 수준입니다. 따라서 이 사건에 ‘최저가가 시세보다 싸다’는 평가는 적용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 임차인 김시은 보증금 | 202,000,000원 | 86,212,400원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 202,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 115,787,600원 |
현재 회차 예상배당에서는 김시은 보증금 중 115,787,600원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 88,200,000원 | 115,787,600원 | 203,987,600원 |
| 3회 유찰 시 | 61,739,999원 | 141,771,321원 | 203,511,320원 |
| 4회 유찰 시 | 43,217,999원 | 159,959,925원 | 203,177,924원 |
회차가 더 내려가도 총부담은 203,987,600원 → 203,511,320원 → 203,177,924원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 미배당 인수 증가로 바뀌기 때문입니다. 이 사건은 유찰 횟수만 기다려 해결되는 가격 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 오피스텔로 이용 중이며 대안파크타운은 19세대, 사용승인일은 2017.03.03입니다.
- 입지. 인천지방법원 북서측 인근으로 공동주택과 각종 근린생활시설이 함께 있는 지역이며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 13층 건물로 개별난방·도시가스·승강기·기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 대상 토지 동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 한 면이 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,914,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 3건 평균은 150,000,000원, 최신 거래는 160,000,000원이며 최근 흐름은 과거 대비 -8.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 88,200,000원 입찰이라도 김시은 미배당 인수까지 합치면 203,987,600원입니다.
- 김시은 임차권 원본 확인. 보증금 202,000,000원, 전입 2021.12.17, 확정 2021.11.02, 배당요구가 확인됩니다.
- 말소동의 확약서 내용 확인. 말소동의와 대항력 포기는 같은 의미로 단정하지 말고 실제 확약 문구와 효력 조건을 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. SUKHROBJOM OZOBAI의 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -8.1%이므로 과거 전체 평균 158,250,000원을 근거로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 미배당 인수가 증가해 실질취득은 2.03억 수준에 머뭅니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “2.04억 실질취득”
이 사건의 가장 위험한 숫자는 88,200,000원이 아니라, 그 숫자가 만들어내는 할인 착시입니다. 김시은의 대항력 있는 202,000,000원 임차보증금 때문에 현재 회차 매수인 인수 예상액은 115,787,600원이고 실질취득은 203,987,600원입니다. 최근 12개월 평균 150,000,000원, 최신 거래 160,000,000원보다 모두 높으며 시장 흐름도 -8.1% 하락입니다.
여기에 말소동의 확약서는 제출됐지만 대항력 포기까지 확정된 것으로 처리할 근거는 부족하고, 별도 점유자 SUKHROBJOM OZOBAI의 보증금·전입일도 미상입니다. 따라서 “감정가의 절반 가격에 사는 오피스텔”이 아니라 “최근 시세보다 높은 실질취득비용과 미상 점유위험을 함께 떠안는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 단계의 매력도는 낮습니다.
