인천지방법원 2026타경501102. 부평동 해피플러스 2층 202호로, 공부상 오피스텔이며 감정평가에서도 “공부상 오피스텔로 이용 중”으로 확인됐습니다. 감정가는 265,000,000원, 현재 최저매각가는 129,850,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 표면적인 할인율보다 먼저 봐야 할 것은 을구 5번 주택임차권입니다.
임차권자 이효빈은 2022.02.18. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.19., 보증금은 255,000,000원입니다. 이는 말소기준권리인 2024.11.14. 부평구 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차권입니다. 계산상 현재 매각가에서는 배당 후 127,767,900원이 남아 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이효빈 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 433-179 해피플러스 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 2층 202호 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 · 사용승인 2012.11.23. |
| 소유자 | 김현주 · 2022.03.11. 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 129,850,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기부상 과거 인천산곡새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2024.11.14. 부평구 압류이고, 이후 2026.02.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2024.03.08. 이효빈의 주택임차권등기입니다. 전입·점유는 2022.02.18.로 더 빠르기 때문에 원칙적으로는 매수인 인수 대상이지만, 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이효빈 2층 202호 81.24㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18. 2022.01.19. | 255,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원 말소동의 확약서 |
| 김미라 | 2025.05.29. 확정일자 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김미라는 2025.05.29. 전입으로 말소기준권리 2024.11.14.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 제공된 권리판정상 매수인에게 승계되는 대항력 보증금으로 보지는 않습니다. 따라서 확약 밖에 있는 김미라 때문에 추가 보증금 인수액을 더하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 265,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 129,850,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 최신 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없어 이 49%를 곧바로 “시세 대비 49%”로 읽어서는 안 됩니다.
등기부에는 2016.08.12. 정성모의 거래가액 150,000,000원과 2022.03.11. 김현주의 거래가액 255,000,000원이 확인되지만, 이는 각각 과거 소유권 취득가격일 뿐 현재 시세를 대신하는 최신 실거래 자료가 아닙니다. 따라서 이번 사건은 권리 위험을 확약으로 제거한 뒤, 현재 오피스텔 시세를 별도로 확인하는 순서가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,850,000원 가정·확약 적용 전 규칙상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,617,900원 |
| 1. 임차인 이효빈 보증금 | 255,000,000원 | 127,232,100원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이효빈 보증금 부족분은 127,767,900원으로 산출됩니다. 이는 확약이 없을 때의 규칙상 인수액이며, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 부평동초등학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 있는 주택 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 인천 1호선 부평시장역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2012.11.23.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이번 사건의 수익구조를 바꾸는 핵심 문서입니다. 이효빈 임차권 말소동의 범위와 실제 말소 이행 조건을 입찰 전에 원문으로 대조해야 합니다.
- 김미라 점유 확인. 2025.05.29. 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 실제 점유 여부와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래를 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 관리상태와 수리비 변수를 확인해야 합니다.
- 주차설비 확인. 기계식주차설비가 있는 건물인 만큼 실제 이용 조건과 관리상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 확약서가 먼저다”
이 사건은 최저가 129,850,000원이라는 숫자만 보면 2회 유찰된 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 권리구조의 중심에는 보증금 255,000,000원의 선순위 주택임차권이 있습니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 127,767,900원의 미배당 보증금이 남아 매수인에게 승계되는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이효빈 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 김미라는 말소기준권리 이후 전입이라 데이터상 대항력이 없습니다. 결국 권리상 핵심은 확약서의 실제 이행 확인이고, 가격상 핵심은 최신 실거래 자료가 없는 상태에서 감정가 49%만 보고 싸다고 단정하지 않는 것입니다. 확약 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이 두 문장이 이번 물건의 핵심입니다.
