창원지방법원 2025타경12074. 김해시 한림면 퇴래리 789-1의 토지와 건물, 제시외 건물·관정 및 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구를 함께 매각하는 물건입니다. 토지는 공장용지 5,388㎡이고, 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 최저매각가는 1,810,543,000원으로 감정가 3,694,987,200원의 49%까지 내려왔지만, 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 수치일 뿐 시장가 대비 할인율은 아닙니다.
권리관계만 보면 현재 확인된 점유자 두 명은 모두 현재 소유권 취득과 함께 설정된 2022.10.24 중소기업은행 근저당보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당되지 않은 보증금을 매수인이 승계할 구조도 확인되지 않습니다. 다만 등기 연혁에는 이미 말소된 2011년 가압류와 과거 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함되어 있어, 기준권리와 실제 배당순위는 원본 서류로 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12074 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 789-1 · 경상남도 김해시 한림면 김해대로1031번안길 13 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지·공업용 · 토지 5,388㎡ |
| 소유자 | 티제이코리아주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,694,987,200원 / 1,810,543,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유아이제삼십육차유동화전문유한회사 / 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물·관정 포함 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 |
| 매각 제외 | 이동이 용이한 컨테이너박스 및 이동식 화장실 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 기준권리는 재확인
현재 소유자인 티제이코리아주식회사는 2022.10.24 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 근저당 3,600,000,000원이 설정됐습니다. 이후 2023년 가압류·압류·가등기 및 가처분이 이어졌지만, 소유권이전청구권가등기와 그 가처분들은 2023.08.07 말소됐습니다. 2023.06.28 개시된 중소기업은행 경매는 2025.05.15 취하됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.09.08 등기됐습니다.
점유자 분석 — 실제 점유자 2명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)엘케이인터내셔널 대표자 이강훈 | 본건 전부 | 2025.10.20 | 3,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김정호 | 기타란 참조 | 2025.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유자 모두 전입일이 2022.10.24 중소기업은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. (주)엘케이인터내셔널의 보증금은 3,000원으로 조사됐고 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 김정호는 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이나, 전입 시점상 매수인이 보증금을 인수하는 대항력 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 점유자는 2명입니다.
② 가격 비교 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 미확인
동일 용도·규모의 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가 1,810,543,000원이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 토지 공시지가는 301,200원/㎡이지만, 본건은 토지뿐 아니라 공장 건물, 제시외 건물, 관정 및 기계·기구가 함께 평가된 물건이므로 공시지가와 최저가를 단순 비교해서도 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 1,810,543,000원 | 0원 | 1,810,543,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,267,380,100원 | 0원 | 1,267,380,100원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 887,166,070원 | 0원 | 887,166,070원 |
③ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 1,810,543,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,505,430원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사어테인 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 마산중앙신용협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 마산중앙신용협동조합 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 마산신용협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 마산중앙신용협동조합 | 481,000,000원 | 325,037,570원 |
| 을구 5번 근저당 · 마산중앙신용협동조합 | 650,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 2,940,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,580,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,365,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 주식회사부산은행 | 미화 오십오만불 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 | 86,175,107원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 1,247,000,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 292,535,751원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 30,059,033원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 한국무역보험공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 15,916,769,891원 중 1,790,037,570원이 배당되고, 미배당액은 14,126,732,321원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지정보·매각물건명세서 기준)
- 토지. 공장용지 5,388㎡, 공업용 이용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 301,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 저촉되고 생산관리지역·준보전산지와 접합니다. 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m) 도시계획시설 도로에 저촉됩니다. 본건과 간선도로를 연결하는 퇴래리 789-6 진입도로는 타인 소유입니다.
- 안전 상태. 토지 일부에서 크랙이 발견됐고 붕괴 위험지역으로 지정되었던 점이 있습니다.
- 건축물 현황. 일반건축물대장에는 2개 동으로 기재됐으나 현황은 1개 동으로 이용 중입니다.
- 이용 상태. 창고 495㎡는 현황상 공장으로 이용 중이며, 공장은 가동하지 않고 내부 수리 중입니다.
- 기계·기구. 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구가 매각에 포함되지만 정상작동 여부는 불분명합니다.
- 환금성. 주거용보다 수요층이 좁은 공장·토지이며, 진입도로·안전·건축물 현황·설비 작동 여부를 해결하지 못하면 재매각과 금융조달이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2011년 가압류는 말소 이력이 있으므로 등기부·매각물건명세서에서 법원이 인정한 실제 기준권리를 확인하세요.
- 배당표 재산정. 과거 말소권리가 배당 대상에 포함된 계산은 실제 배당과 다를 수 있습니다. 채권신고서·배당요구 종기·조세교부청구를 확인하세요.
- 점유·명도. (주)엘케이인터내셔널과 김정호의 실제 사용 범위, 사업장 운영 여부, 퇴거 조건을 현장에서 확인하세요.
- 진입도로. 퇴래리 789-6이 타인 소유이므로 통행권·사용승낙·도로점용 및 차량 진출입 가능성을 확인하세요.
- 크랙·붕괴 위험. 균열 위치와 원인, 보강공사 여부, 붕괴 위험지역 지정·해제 경위 및 예상 보수비를 조사하세요.
- 건축물 일치 여부. 대장상 2개 동과 현황 1개 동의 차이가 합법적 연결·증축·멸실인지 확인하세요.
- 기계기구 실사. 감정평가서의 기계 목록, 소유관계, 반출 여부, 정상작동과 수리비를 개별 확인하세요.
- 매각 제외 물건. 이동이 용이한 컨테이너박스와 이동식 화장실은 매각 대상이 아니므로 인도 후 철거·반출 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 인근 공장용지·공장 거래, 임대수익, 철거·보수비, 기계 잔존가치를 별도로 산정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 물건은 점유자 두 명 모두 전입이 후순위여서 대항력이 없고, 매수인이 승계할 보증금도 확인되지 않아 권리상 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 투자의 핵심 위험은 임차보증금이 아니라 공장 자체에 있습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 타인 소유 진입도로·도시계획시설 도로 저촉·크랙과 붕괴 위험지역 지정 이력·건축물대장과 현황 불일치·가동 중단 및 기계 작동 불명이 동시에 확인됩니다.
여기에 이미 말소된 권리들이 배당 시뮬레이션에 포함된 불일치까지 있어, 원본 권리서류와 현장 상태를 함께 검증하지 않으면 가격 상한을 세울 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만 물건·가격·환금성 위험은 높습니다. 감정가 할인율이 아니라 정상 사용에 필요한 총비용과 재매각 가능성을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.