인천지방법원 2026타경501149. 인천 서구 검암동 ‘아침애’ 2층 203호, 전용 48.645㎡ 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인되므로, 이 물건을 아파트처럼 보면 안 됩니다. 전체 세대수는 9세대, 사용승인일은 2010.12.17입니다. 현재 소유자 권영만 씨는 2021.02.04 매매로 135,000,000원에 취득했고, 이번 사건은 주택도시보증공사가 135,000,000원을 청구해 진행한 강제경매입니다.
권리분석의 표면만 보면 복잡합니다. 등기부에는 과거 근저당·가처분·가압류·임의경매가 길게 남아 있지만, 2016.08.17 임의경매로 인한 매각 때 5번 가처분, 6번 가처분, 9번 가압류, 10번 가압류, 11번 임의경매개시결정은 말소되었습니다. 현재 사건에서 핵심으로 봐야 할 줄기는 2021년 소유권이전 이후, 즉 2022년 압류부터입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501149 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 531-6 아침애 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.645㎡ · 4층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 권영만 (2021.02.04 매매, 거래가 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용중임 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 압류, 핵심은 임차권 확약
현재 권리 흐름의 기준은 2022.09.30 갑구 15번 압류입니다. 이후의 2025년 압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 을구 7번 주택임차권입니다. 등기 자체는 2023년에 들어왔지만, 임차인의 주민등록일자는 2018.08.27, 점유개시일자는 2020.12.24, 확정일자는 2020.12.31로 기재되어 있습니다. 그래서 단순히 “임차권등기가 말소기준 이후라 소멸”이라고 끝낼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이순기 | 2층 203호 48.645㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 전입 2018.08.27 확정 2020.12.31 배당요구 2023.08.10 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 확약 적용 보증기관 신고가 아닌 실제 임차인 1명. 확약 반영 시 실질 인수 0원*. |
*룰상 배당표 기준으로는 임차인 보증금 중 3,676,000원이 부족합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되어, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 봐야 한다
이 사건은 실거래 표본이 많지 않습니다. 같은 건물 아침애(531-6), 전용 48.65㎡ 기준 최근 실거래는 2건이고, 평균은 153,500,000원입니다. 확약이 유효하다는 전제에서 실질취득은 134,000,000원이므로, 실거래 평균 대비 87.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 48.65㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 48.65㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 153,500,000원 |
가격만 보면 신건 최저가 134,000,000원은 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 하지만 이 결론은 확약서가 실제로 임차권 말소와 인수 배제를 커버한다는 전제에서만 유효합니다. 확약을 확인하지 않은 상태에서 “최저가가 시세의 87.3%라서 싸다”고 판단하면, 대항력 임차인 인수형의 핵심을 놓친 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 이순기 보증금 | 135,000,000원 | 131,324,000원 | 부족분 3,676,000원 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당 · 축산수산업협동조합 | 150,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 경서농업협동조합 | 108,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 서울신용보증재단 | 15,197,637원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 11,184,484원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 11번 경매개시결정 · 경서농업협동조합 | 135,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 을구 5번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 109,200,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 8. 갑구 17번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 채권자 총청구는 663,582,121원, 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세로 인정되면 배당 순서와 실제 부족분은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 “은지초등학교” 서측 인근에 위치하며, 주위는 유사유형의 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등을 고려하면 제반 교통상황은 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 203호입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 9세대 소규모 다세대입니다. 최근 실거래 표본이 2건뿐이라, 아파트처럼 즉시 환금 가능한 표준 시세로 보기 어렵습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 없음으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 가격 메리트는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 확약은 이순기 임차권에만 적용됩니다.
- 대항력 임차인 구조 인식. 임차인 전입 2018.08.27, 확정 2020.12.31, 보증금 135,000,000원입니다. 확약이 없으면 최저가만으로 시세 비교를 하면 안 됩니다.
- 국세·지방세 압류 확인. notes에는 국세·지방세 압류 3건이 표시됩니다. 당해세 해당 시 0순위 차감으로 실제 배당과 부족분이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 사건은 실제 점유 상태와 이전 완료 여부가 중요합니다. 전입세대열람, 점유자 확인, 임차권 말소 진행 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 9세대, 최근 실거래 2건입니다. 가격은 매력적으로 보일 수 있으나, 재매각·임대 회전 속도는 별도 점검이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류, 확약서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 “싼 물건”이 아니라 “확약이 확인되면 싸지는 물건”
겉으로는 감정가 1.34억, 실거래 평균 1.535억이라 단순 저가매수처럼 보입니다. 하지만 권리 구조의 본질은 대항력 있는 임차인 보증금 135,000,000원입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되므로, 최저가만 보고 메리트를 판단하면 안 됩니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출입니다. 이 확약이 원본상 유효하고 실제 말소까지 연결된다면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 134,000,000원이 됩니다. 그때는 실거래 평균 대비 87.3%로 가격 메리트가 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 확약 확인 전 보류, 가격은 확약 확인 후 매력. 원본 확인이 이 물건의 입찰 여부를 가릅니다.
