한 줄 평 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 2.95억이 존재해 배당 부족분 약 1.391억이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어 실제 인수 범위는 확약 내용 확인이 필요합니다.
감정가
227,000,000원
근린주택
최저가
158,900,000원
1회 유찰
실질취득 예상
298,024,600원
낙찰가+미배당 인수 가능액
매수인 인수
139,124,600원
서정원 보증금 부족분
인천지방법원 2026타경501186. 부평구 부평동 엔에스파크 2동 301호 근린주택입니다. 감정가는 2.27억, 현재 최저가는 1.589억까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순한 유찰 물건이 아닙니다. 을구에 등기된 대항력 있는 임차권등기가 핵심 변수입니다.
임차인 서정원은 2021년 전입 및 확정일자를 갖추고 임차권등기를 했으며 보증금은 295,000,000원입니다. 현재 매각가 기준 우선배당 예상액은 155,875,400원으로 부족분 139,124,600원이 발생합니다. 낙찰가만 보면 싸지만, 매수인이 부담하는 실질취득 비용은 별도로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501186 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 670-1 엔에스파크 2동 3층301호 |
| 물건종류 | 근린주택 · 제3층 제301호 · 전용 60.96㎡ |
| 소유자 | 이순희 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 |
| 청구금액 | 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
⚠️ 핵심 권리 말소기준권리는 2022.04.05 을구 3번 근저당권(김경민, 채권최고액 300,000,000원)입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준 이전 대항력 임차권등기는 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 서정원 | 295,000,000원 | 有 | 가능 | 검토 |
| 최서현 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
서정원은 전입일 2021.10.12, 확정일자 2021.09.03으로 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있으므로 해당 확약이 임차권 인수 전부를 해소하는 내용인지 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,024,600원 |
| 임차인 서정원 보증금 | 295,000,000원 | 155,875,400원 |
| 미배당 보증금 | 139,124,600원 | 매수인 인수 가능 |
| 근저당권 · 김경민 | 300,000,000원 | 0원 |
배당 분배
낙찰가 vs 실질취득
대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 낙찰가보다 실질취득 부담이 커집니다.
⛔ 입찰 판단 최저가 158,900,000원만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차권 인수 가능액 139,124,600원을 더하면 실질취득 부담은 약 298,024,600원 수준입니다. 가격 메리트 판단은 반드시 이 금액 기준으로 해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천동수중학교 북동측 인근으로 학교·오피스텔·단독주택·공동주택 및 근린시설이 혼재합니다.
- 교통. 동수역(인천1호선) 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 있습니다.
- 이용상태. 연립주택 단위세대로 이용 중이며 사용승인일은 2016.12.27입니다.
- 권리특성. 신탁 관련 등기와 과거 권리 변동이 있으나 현재 핵심은 임차권등기입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권 인수를 어떻게 처리하는지 원문 확인이 필요합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가가 내려가도 대항력 임차보증금 부족분 구조에서는 총 부담액을 다시 계산해야 합니다.
- 임차인 최종 확인. 최서현 보증금 미상 점유 관계도 매각물건명세서와 현황조사 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 싸지만, 총비용은 따져야 한다”
이 물건의 핵심은 유찰 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기로 인해 발생하는 실질취득 비용입니다. 확약서가 임차권 인수를 완전히 해소하는지 확인되지 않는 상태에서는 최저가만 보고 저평가 물건으로 판단하기 어렵습니다. 권리 구조 확인 후 총 부담액 기준으로 접근해야 하는 물건입니다.
