인천지방법원 2026타경501194. 구월동 탑클래스 5층 503호, 전유 59.843㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박일성은 2022년 4월 235,000,000원에 이 호실을 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2023년 4월 14일 계양세무서장의 국세 압류입니다. 그런데 임차인 이정현은 그보다 앞선 2022년 3월 28일 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2022년 2월 14일이어서, 권리 구조만 보면 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.
현재 최저가 99,470,000원을 기준으로 집행비용 2,190,460원을 먼저 빼면 임차인에게 97,279,540원이 배당되고 보증금 중 137,720,460원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 매수인의 경제적 부담은 99,470,000원 + 137,720,460원으로 커져 가격 메리트가 사라집니다. 하지만 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 핵심 문구가 있습니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다는 점입니다. 이 확약은 이정현의 임차권에 적용되므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원, 실질취득은 99,470,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1142-27 탑클래스 5층 503호 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 제5층 제503호 59.843㎡ 전부 |
| 소유자 | 박일성 (2022.04.04 매매 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.04.14 국세 압류 · 계양세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023년 4월 14일 국세 압류입니다. 이정현의 전입·점유는 2022년 3월 28일로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 확인되며, 확정일자 2022년 2월 14일과 배당요구도 확인되어 우선변제권도 행사 가능합니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 지방세·국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정현 | 503호 59.843㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 9,947만원, 최근 거래 1.42억
탑클래스 동일 면적대 실거래는 12건 확인됩니다. 전체 평균은 206,166,666원이지만 2022년의 2억원대 거래가 다수 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 142,000,000원, 최신 거래 역시 2026년 7월 142,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 구간보다 33.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.87㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 2025.02 | 59.87㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 59.85㎡ | 12 | 179,000,000원 |
| 2022.10 | 59.84㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2022.08 | 59.65㎡ | 11 | 253,000,000원 |
| 2022.07 | 59.65㎡ | 3 | 253,000,000원 |
| 2022.05 | 59.84㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2022.04 | 59.85㎡ | 13 | 219,000,000원 |
| 2022.04 | 59.84㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.03 | 59.85㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2021.12 | 59.85㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2021.11 | 59.85㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 142,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 99,470,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 142,000,000원의 70.0%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 42,530,000원 낮습니다. 다만 전체 평균 206,166,666원 대비 48.2%라는 수치는 과거 고가 거래 영향이 크므로 가격 메리트의 주된 근거로 삼지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 1. 임차인 이정현 보증금 | 235,000,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이정현 보증금의 미배당액은 137,720,460원입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 분석에서는 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 액수는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 5층 503호이며 사용승인은 2016.04.14입니다.
- 입지. 인천광역시청 남동측 인근으로 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 인천시청역·예술회관역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 2,945,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 10m 보행자전용도로, 서측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 12세대이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 얇고 최근 가격 추세가 -33.0%여서 매도 시 가격 변동성과 매수층 두께를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 경제성은 임차권등기 말소동의 확약서에 크게 좌우됩니다. 제출 문서의 적용 대상이 이정현 임차권인지, 말소 조건과 절차가 무엇인지 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 이정현의 보증금 235,000,000원과 룰상 미배당액 137,720,460원은 크기가 큽니다. 확약의 집행 가능성과 실제 말소 이행 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당액은 변동될 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 전체 실거래 평균 206,166,666원보다 최신 거래 142,000,000원을 기준가격으로 삼아야 합니다. 최근 추세는 -33.0%입니다.
- 환금성. 12세대 오피스텔이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 재매각 기간과 가격 조정 가능성을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 세금 우선순위를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2.35억”보다 중요한 한 줄
표면만 보면 이 사건은 위험합니다. 보증금 235,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 기준 미배당액도 137,720,460원이나 됩니다. 확약이 없다면 9,947만원이라는 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 인수형 물건입니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이정현 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그러면 실질취득은 99,470,000원이고, 최신 거래 142,000,000원 대비 70.0%입니다. 가격 메리트는 분명합니다. 다만 2회 유찰·12세대 오피스텔·최근 -33.0% 하락 추세가 함께 존재하므로, 이 사건은 “권리 해소 후 저가 매수”의 기회이면서 동시에 환금성을 보수적으로 계산해야 하는 물건입니다. 결론은 확약서 확인이 끝나야 가격 할인도 의미가 있다입니다.
