인천지방법원 2026타경501250. 간석동 센트라움 3층 102동 305호, 공부상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 173,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 84,770,000원입니다. 이 사건은 단순히 “감정가의 절반 수준까지 떨어졌다”만 보고 접근하면 안 됩니다. 핵심은 2022.06.21 전입·점유를 갖춘 류지렬의 보증금 190,000,000원짜리 주택임차권이 말소기준보다 앞선다는 점입니다.
말소기준은 2024.01.12 주택도시보증공사 가압류입니다. 류지렬은 그보다 앞서 2022.06.21 주민등록과 점유를 개시했고, 확정일자도 2022.05.30에 받았습니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 함께 갖고, 배당으로 회수되지 않는 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 현 회차 배당 계산상 부족분은 107,155,860원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501250 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 3층102동305호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 55.19㎡ · 15층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 윤혜진 · 2018.03.29 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약 반영 시 실질 0원
과거 신한은행 근저당 2건과 농협은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 이후 류지렬은 2022.06.21 전입·점유를 갖췄고 2024.01.09 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.01.12 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리이므로 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 류지렬 임차권의 미배당액은 실질 인수 0원으로 처리합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류지렬 | 190,000,000원 | 2022.06.21 | 2022.05.30 | 2024.01.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
류지렬은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되는 임차인이 아닙니다. 임차범위는 3층 102동 305호 전부이고, 전입·점유가 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세 아래
센트라움 전용 55㎡대의 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 152,400,000원, 최신 거래 167,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -11.8%를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득 84,770,000원은 최근 12개월 평균의 55.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 55.31㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 54.62㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 55.31㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 152,400,000원 |
최신 거래는 2026.05의 167,000,000원이고 최근 12개월 평균은 152,400,000원입니다. 전체 11건 평균은 163,522,727원이지만, 최근 가격이 과거 거래보다 -11.8% 낮아진 흐름이므로 전체 평균만을 근거로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다. 그 하락 추세를 적용해 보더라도, 확약 반영 실질취득 84,770,000원은 최근 12개월 평균의 55.6%여서 가격 완충폭 자체는 큰 편입니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,860원 |
| 1. 임차인 류지렬 보증금 | 190,000,000원 | 82,844,140원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 류지렬 보증금 중 107,155,860원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 이 금액이 매수인에게 승계되지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 류지렬 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 센트라움은 56세대, 사용승인일은 2017.06.15입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천1호선 “간석오거리역” 남서측 인근에 있고, 주위에는 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간석오거리역과 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물의 3층이며 승강기·소화전·화재탐지·위생·기계식주차·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 실거래 평균은 152,400,000원, 최신 거래는 167,000,000원이며 최근 가격 추세는 -11.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 류지렬 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사 말소동의 확약에 기반하므로 적용 대상과 말소 조건을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 임차권 구조 재확인. 류지렬은 보증금 190,000,000원, 전입·점유 2022.06.21, 확정일자 2022.05.30의 대항력·우선변제권 보유자입니다.
- 확약 없는 경우의 숫자 기억. 현 회차 배당 기준 미배당 보증금은 107,155,860원입니다. 확약을 제외하면 이 금액이 매수인 인수 위험의 핵심입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -11.8%이므로 과거 고가 거래나 전체 평균 163,522,727원보다 최근 12개월 평균 152,400,000원과 최신 167,000,000원을 우선해 출구가격을 판단해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 출입문에 “단전,단수조치 안내문”이 붙어 있는 것으로 확인돼 점유·관리상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 센트라움은 56세대 오피스텔이고 해당 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재 물건은 2회 유찰 상태입니다.
맺으며 — “84,770,000원이 진짜 취득가가 되려면 확약이 핵심”
이 사건의 겉모습은 감정가 173,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 84,770,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 류지렬의 보증금 190,000,000원과 대항력을 무시하면 분석이 완전히 틀어집니다. 원칙 구조에서는 현 회차 미배당액 107,155,860원이 매수인에게 넘어가므로 낙찰가가 낮다는 사실만으로는 가격 메리트가 생기지 않습니다.
이 사건이 달라지는 이유는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 그 확약을 류지렬 임차권에 적용하면 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 84,770,000원 수준으로 떨어집니다. 이는 최근 12개월 평균 152,400,000원의 55.6%입니다. 다만 최근 시장이 -11.8% 하락 흐름이고 물건 용도가 오피스텔인 만큼, 과거 시세를 그대로 기대하기보다는 현재 거래대와 환금성을 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 “권리의 핵심은 확약 확인, 가격은 확약이 유효할 때에만 매력적”입니다.
