인천지방법원 2026타경501266. 인천 문학동 스테이츠빌 5층 501호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다 강신원의 선순위 주택임차권입니다. 강신원은 2022년 6월 22일 임대차계약을 체결하고 2022년 9월 16일 전입·점유를 시작했으며, 2022년 9월 19일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 180,000,000원이고 배당요구도 했습니다.

이 임차권은 2025년 5월 15일 미추홀구 압류보다 앞서므로 원칙상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 현재 매각가 83,300,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,899,400원을 먼저 제하고 강신원에게 81,400,600원이 배당되며, 부족한 98,599,400원은 통상의 구조라면 매수인이 인수합니다. 그러나 명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 2025.05.15. 미추홀구의 압류입니다. 그보다 앞선 2024.10.04. 강신원의 주택임차권은 등기상 매각으로 소멸하지 않는 권리이며, 전입·점유일은 2022.09.16., 확정일자는 2022.09.19.입니다. 이후의 국세 압류와 2026.02.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

강신원은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 현재 회차 배당액은 81,400,600원, 계산상 미배당액은 98,599,400원이지만 말소동의 확약에 따라 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.

③ 가격 판단 — 최저가 49%, 그러나 실거래 비교는 불가

감정가는 170,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 83,300,000원으로 감정가의 49%입니다. 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득액도 83,300,000원입니다.

다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 제시되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 다세대주택은 개별 호수와 건물 상태에 따라 가격 차이가 클 수 있으므로, 이 사건의 가격 평가는 권리 해소와 별개로 보수적으로 접근해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

배당 계산상 강신원에게 81,400,600원이 배당되고 보증금 부족분은 98,599,400원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어 본 분석에서는 해당 부족분의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.

⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 인천문학초등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며 대중교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호이며 급배수·위생·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 8미터 및 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.
• 제시외 건물. 발코니에서 판넬조 약 8㎡의 제시외 건물이 확인됐고 거래관행 등을 고려해 본 건물에 포함하여 감정평가했습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 좌우하는 핵심 문서입니다. 강신원 임차권에 실제로 적용되는지 원본을 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 주택임차권등기 순위 7번이 실제 매각 후 말소되는 절차와 조건을 확인하세요.
• 배당표 착시 주의. 확약을 제외한 계산상 현재 회차 미배당 보증금은 98,599,400원입니다.
• 시세 별도 검증. 동일·유사 다세대 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
• 제시외 건물 확인. 발코니의 판넬조 약 8㎡ 부분이 감정평가에 포함된 상태이므로 현황과 이용 상태를 직접 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건을 최저가 83,300,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 강신원은 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 현재 매각가 기준으로는 배당 후 98,599,400원이 부족합니다. 원칙대로라면 이 부족분이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 정확도 규칙을 적용하면 강신원에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 83,300,000원입니다. 따라서 권리의 핵심은 ‘인수 9,859만원’이 아니라 확약서가 실제 매각에서 유효하게 작동하는지를 확인하는 것입니다.

또한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가의 49%라는 할인율만으로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다. 확약 확인이 끝나야 권리가 정리되고, 별도의 시세 검증이 끝나야 가격 판단이 가능합니다.